روزنامه دنیای اقتصاد در شماره ۱۳ مهرماه خود طی گفتگویی با دکتر عبده تبریزی با عنوان «املاک تجاری بر سر دوراهی» مشکلات مراکز خرید و مالها در تهران و شهرهای بزرگ را تحلیل و بررسی کرد.
ادامه این گفتگو به زودی در همان روزنامه منتشر میشود.
متن این گفتگو را اینجا میتوانید بیابید.
آقای دکتر شاید اکنون فراتر از ده سال باشد که پیشبینی کرده بودید قیمت واحدهای تجاری کاهشی خواهد بود. به نظر می‌رسد تا حد زیادی پیش‌بینی‌ها درست بوده. حالا در این مورد چه نظری دارید؟
بله هنوز هم واحدهای تجاری حباب قیمتی دارند. واحدهای تجاری با مازاد عرضه در کل کشور روبرو هستند. البته، این بدآن معنا نیست که هیچ‌جا به واحدهای تجاری نیازی نباشد. در مجموعه جدیدی که ساخته میشود، ممکن است یک مغازه یا سوپر مورد نیاز باشد. در بعضی از مناطق مثلاً در شهرهایی که جدید ساخته میشود، بیشک به واحدهای تجاری نیاز است. بنابراین، نمی‌گویم قیمت در بعضی از مناطق استثناً نمیتواند به معنی واقعی بالا نرود. در مناطق توسعه‌ای شهرها هم ممکن است این بهوقوع بپیوندد؛ یعنی در مناطقی که در آنها مجموعههای مسکونی وجود نداشته، همراه با مسکنی که ساخته میشود، مجموعه تجاری هم ساخته میشود و بنابراین استثناً در بعضی مناطق ممکن است افزایش قیمت واقعی اتفاق افتاده باشد. هنوز هم شاید شهرهای کوچکی در ایران باشد که ساخت مراکز تجاری جدید با کیفیت متوسط در آنها اقتصادی باشد. اما به طور کلی قیمتهای واقعیِ (یعنی قیمتهای اصلاح‌شده برای تورم) واحدهای تجاری کاهش یافته، هر چند ممکن است قیمتهای اسمی کاهش نیافته باشد. پس حرفی که از مازاد می‌زنم مطلق نیست، بلکه در عمده مناطق کشور صادق هست. با این همه، اجازه می‌خواهم امروز مشخصاً در مورد شهر تهران صحبت کنیم و بحث را بهویژه به مناطق شمالی شهر تهران محدود کنیم. بدیهی است از آنچه می‌گویم می‌توان برای بسیاری از شهرهای بزرگ نتیجه‌گیری کرد، حتی به نظر می‌رسد در شهرهای کوچک هم مازاد عرضه تجاری به دلایل دیگری وجود دارد.
براساس چه تحلیلی میگویید قیمتهای اسمی پایین نمی‌آید؟
قیمتهای املاک و مستغلات چسبندگی دارد و به لحاظ این چسبندگی وقتی اصلاح قیمت ضروری است، قیمت‌ها با سرعت پایین نمی‌آید؛ ضمن این‌که اگر هم باسرعت قیمت‌ها را پایین بیاورند، باز هم لزوماً تقاضای جدیدی پیدا نمی‌شود. این برخلاف مثلاً قیمت دلار است که وقتی جهش میکند و اوُرشوت میشود و تا ۰۰۰ر۲۰ بالا میرود، با تغییر شرایط به‌سرعت پایین آمده و به ۰۰۰ر۱۰ تومان نزدیک میشود. قیمت سهامِ مثلاً پتروشیمی‌ها هم که به قیمت دلار وابسته است و با آن حرکت میکند، وقتی قیمت دلار پایین می‌آید، حرکت میکند و تنزل مییابد. قیمت سکه هم که بالای ۵ میلیون تومان میرود، بعد کاهش یافته زیر ۴ میلیون می‌آید. این نوع دارایی‌ها چسبندگی زیادی ندارند، اما املاک و مستغلات چسبندگی قیمتی دارد. یعنی وقتی قیمت بالا رفت به‌سادگی پایین نمی‌آید. وقتی فردی یک واحد تجاری را برای مثال در خیابان صادقیه متری ایکس تومان می‌خرد، قیمت دیگر حول ایکس تثبیت میشود و واحدهای مجاور هم آن قیمت را پایین نمی‌آورند. البته در مورد واحدهای تجاری حرف من خیلی دقیق نیست، چون آشفتگی قیمتی وجود دارد و نامتقارن‌بودن قیمت بسیار زیاد است، اما عَرض بنده قطعاً در مورد واحدهای مسکونی درست است. قیمت واحدهای مسکونی در هر کوچه معمولاً متعادل است، و همبستگی زیادی با هم دارد. اما به‌رغم چسبندگی قیمت، اعتقاد دارم قیمت واحدهای تجاری در ده سال گذشته دائماً کاهش یافته و این روند ادامه خواهد داشت، هر چند قیمت اسمی در بیشتر موارد ممکن است کاهش نیابد، و تورم عملاً در طول زمان قیمت‌ها را کاهش دهد. کسی که در سال ۹۰ برای مثال میتوانسته فروشگاه خود را متری ۳۰ میلیون تومان بقروشد (قیمت اسمی ۳۰ میلیون) و نفروخته و در سال ۹۶ به همان قیمت فروخته (قیمت اسمی ۳۰ میلیون)، در واقع ضرر بزرگی کرده چون قیمت واقعی (قیمت اسمی منهای تورم) خیلی از ۳۰ میلیون تومان کمتر است. بنابراین، شاهدیم که قیمتهای واقعی همه جا کاهش یافته، ولی قیمتهای اسمی فقط در یکی دو سال اخیر و آن هم بسیار بهندرت و استثنایی کاهش یافته است.
به نظر شما این روند از کی و از کجا شروع شد؟
قیمت واحدهای تجاری از دهه ۸۰ با حباب قیمتی همراه شد؛ قبل از آن دهه، حداقل در بعضی از مناطق مثل بازار تهران، قیمتهای واقعی (با لحاظ تورم) به طور دائمی بالا میرفت. به خاطر محدودیت فضایی که بازار تهران نامیده میشد، افزایش قیمت‌ها هم معنی‌دار می‌نمود. اما کم‌کم بازار تهران مرکزیت خود را از دست داد و نوع کسبوکار آن تغییر کرد؛ از عمده‌فروشی به سمت خرده‌فروشی، به سمت فرش و صنایع مستظرفه و حتی بخشی از آن به سمت واحدهای تولیدی تغییر کاربری داد و قیمت واحدهای بازار کم‌کم با حباب قیمتی متراکمی همراه شد. از شروع دهه ۸۰ شهر تهران آن‌چنان بزرگ شده بود که دیگر بازار تهران نمی‌توانست خدمات عمده‌فروشی به کل تهران بدهد. بخش قابل‌توجه‌ای از تولیدکننده‌ها و عمدهفروشان که عمدتاً واردکننده هم بودند، دفاتر خود را به خارج از بازار بردند. با گذشت زمان و اضافه ساختوسازها، در کل تهران قیمت واحدهای تجاری با حباب قیمتی همراه شد.
آیا عرضه مازاد در مراکز و مجموعههای تجاری هم وجود دارد؟
بله. این روند را در مورد مراکز خرید، مراکز تجاری، مجموعههای فروشگاهی، پاساژها، مالها، اوت‌لت‌ها و به بیان دیگر همه گشتبازارهای تهران هم می‌بینم. تأکید می‌‌کنم که روی تهران تمرکز کنیم؛ دوستانی که این مصاحبه را می‌خوانند میباید متناسب با وضعیت محلی خود در مورد شهر خودشان قضاوت کنند. من غیر از بررسی و تأمل روی مسأله به دلیلی شخصی هم هر هفته یکی از آنها را می‌بینم و شهودی هم درمییابم که دخل‌وخرج نمی‌کنند. می‌بینم که رابطه‌ای بین قیمت و بازده آنها (اجاره) برقرار نیست. یعنی به اصطلاح بازار سرمایه‌ای‌ها، P/E آنها خیلی بالاست. هر چند این نسبت در تهران معمولا بین بیستوپنج و سی برابر است، اما گاهی از ۵۰ هم فراتر میرود. این برای کشوری که متوسط تورم آن در ۴۰ سال گذشته به طور متوسط ۲۲ درصد بوده بسیار بالاست. یعنی اگر تورم را هم لحاظ کنیم، (و اگر عایدی سرمایه‌ای بسیار کمتر از تورم باشد)، اجاره بعد از گذشت ۱۰۰ سال هم جواب قیمت را نمی‌دهد. این رقم حتی در اروپا ۴۰ برابر است. پس قیمت باید پایین بیاید تا این نسبت معنی پیدا کند. درعینحال این بدان معناست که سودها در آینده نسبت به متوسط ۵۰ سال گذشته کاهش خواهد یافت؛ بخشی از این مسأله به جدیشدن مالیات املاک و مستغلات در ایران در سالهای آینده برمیگردد.
چرا این وضعیت اتفاق می‌افتد و به اصطلاح شما P/E خیلی بالاست؟
خوب، چون ظرفیت اضافه داریم. یعنی در یک منطقه شاید اگر یک، دو و یا سه مرکز خرید داشتید، شلوغ میشد و بازده قابل‌قبول میشد. اما تعداد مراکز فروش در این مناطق بسیار بیش از ظرفیتهای خرید آن مناطق است. از این نظر، شاهدیم که غالباً فوت‌کورت کار میکند؛ سینماهای مجموعه شلوغ است (البته خیلی اقتصادی نیست، بلکه لنگری برای جذب مشتری به مجموعه است)، اما بقیه واحدها خلوت است و بازدهی لازم را ندارد و مستأجران نمی‌توانند اجاره‌ای بپردازند که با قیمتهای جاری آن واحدها همخوان باشد. از این‌رو، بهویژه در سالهای اخیر شاهدیم که مستأجران این مراکز خرید دائماً املاک را تخلیه میکنند و به سمت مناطق ضعیفتر شهری حرکت میکنند؛ از مجموعهای گران‌تر به سمت مرکز خریدی ضعیفتر می‌روند که بتوانند اجاره کم‌تری پرداخت کنند. شهرداریهای شهرهای بزرگ و بویژه تهران در ایجاد ظرفیت اضافی فضاهای تجاری بیتقصیر نیستند. هزینه ۳۰ درصدی پروانه شهرداریها، گاه با تخفیفهای بزرگ ارایه میشد تا توسعهگران برای اخذ پروانه انگیزه پیدا کنند. شهرداریها همچون کاسبان معمولی و بدون توجه به مسؤولیت حاکمیتی خود، در پایان هر سال تبلیغ میکردند که در سال بعد تعرفهها بهشدت گران خواهد شد تا شاهد باشیم که در اسفند ماه تعداد مجوزهای صادره بسیار بیش از ماههای دیگر سال میشد. بهعلاوه، آنها هرگز آمار تعداد مجوزهای صادره برای واحدهای تجاری را منتشر نکردند تا سرمایهگذاران بهدرستی هدایت شوند و بدانند مازاد عرضه وجود دارد. بنگاههای شبه‌دولتی نیز که زمینهای رایگان در اختیار داشتهاند و توان اخذ تخفیفهای بزرگ از شهرداریها، یک پای این عرضههای اضافی بودهاند.
آیا وضعیت برای همه یکسان بوده؟
در بسیاری از این مراکز خرید، ظرف چند سال گذشته، اجارهها به قیمت ثابت بالا نرفته است. بعضی مراکز خرید که در دهه ۷۰ و نیمۀ اول دهۀ ۸۰ ساخته شدهاند، برای سازنده (منظورم توسعهگر است) با سود بالا همراه بوده و واحدها به فروش رسیده است. اما در توسعه واحدهای مراکز خرید بعدی، واحدها دیگر به فروش نرفت و حداکثر آن که مالکان اجارۀ ثابتی دریافت کردند. اکنون مدتی است که دریافت اجارۀ ثابت هم دشوار شده و مستأجران فقط آمادۀ پرداختن درصد از فروش هستند. بنابراین، برای کسانی که فروشگاهها را در این مراکز قدیمی‌تر فروختهاند سودها قابلملاحظه بوده و اگر هم واحدهایی در آن مجموعهها مانده، اجارۀ هر چند نازل جاری برایشان قابلتحمل است، چون اصل سرمایه آنها مدتهاست مستهلک شده است. در این مراکز، این خریداران واحدها هستند که احساس میکنند در قیمتهای جاری P/E مناسب ندارند؛ بویژه مراکز خرید جدید، کسب درآمد آنها را دائماً مشکلتر میکنند. مثلاً پاساژ قدیمی گلستان شهرک غرب از این دست مراکز است که به دلیل مراکز خرید جدید، از رونق آن کاسته شده و واحدهای خالی در آن یافت میشود، در حالی که زمانی مدرنترین مرکز خرید تهران بود. (تغییر معماری طبقه همکف نیز اشتباه دیگر مالکان بود؛ میدانی در وسط طبقه همکف قرار داشت که آنجا را به پاتوق مجموعه تبدیل کرده بود. با تخریب آن و اضافهکردن پله برقی، و بهتبع آن تخریب پاتوق، بخشی از مشتریان مجموعه حذف شدند. این امر منجر به کاهش پاخور شد و طبعا قیمت واحدها را تحت تأثیر قرار داد). توسعهگران مرکزهای خرید جدید برعکس هنوز از محل اجاره، سرمایۀ خود را مستهلک نکردهاند و هر روز هم با افتتاح مراکز خرید جدید شاهدند که اجارۀ واقعی (با احتساب تورم) آنها کاهش مییابد. آنها هستند که با قیمتهای جاری احساس میکنند P/E مناسب ندارند. البته، آنچه گفتم استثنا دارد. یعنی، مجموعههای قدیمیای میشناسم که مالکان آنها به طمع اجارههای بالایی که دریافت میکردند، واحدهای خود را در دهۀ ۷۰ یا تا اواسط ۸۰ نفروختند (مثلاً یک مجموعۀ قدیمی در خیابان نیاوران) و طبعاً بازده لازم را نگرفتند و نیز در نقطۀ مقابل توسعهگرانی را داریم که واحدهای خود را در همین اواخر به قیمت نسبتاً پایین فروختند و سود معقولی کسب کردند، هرچند P/E جاری آن واحدها برای کسانی که آن واحدها را خریدهاند (صاحبان فعلی فروشگاهها و مغازهها) در قیمتهای جاری قابل‌قبول نخواهد بود (یک مال بزرگ در نیاوران که در دست راهاندازی است).
حال پس چه اتفاقی می‌افتد؟
قیمت‌ها باید تغییر بکند؛ یعنی قیمتهای فروش واحدها تغییر خواهد کرد. اگر هم قیمتهای اسمی واحدهای تجاری کاهش نیابد، در طول زمان قیمتهای واقعی کاهش مییابد. با هر مرکز خرید که افتتاح میشود، جا برای مراکز قبلی تنگ میشود. مثلاً، با افتتاح تدریجی یک مال بسیار بزرگ در منطقۀ ۲۲، بخشی از معاملات مراکز خرید محلهای (مثلاً در سعادتآباد در غرب تهران یا حتی در میدان هروی در شرق تهران و فروشگاههای منفرد محلهها) و مراکز خرید منطقهای (مثل مال خیابان ستاری و مرکز خرید فاز سه شهرک غرب و مال تجریش در شمال شهر و زنجیرههای رفاه و شهروند) به آن مال انتقال مییابد. البته مال مورد اشاره خود را فراتر از شهر تهران میداند و امیدوار است مشتریانی از استان البرز و استانهای شمالی کشور به خود جذب کند. پس، بیشک اگر این مال بسیار بزرگ کاملاً ساخته شود، درصدی از کل فروش شهر تهران را جذب میکند و عرصه را بر بقیۀ مراکز خرید تنگتر میکند. نمیدانم سرمایهگذارانی که مثلاً در خیابان فرشتۀ تهران و اطراف آن قدم به قدم مراکز خریدهای زیبا و گرانبهایی ساختهاند، چقدر روی اقتصاد و دخل و خرج این مراکز حساب کردهاند؟ چه وقت اصل این سرمایهها مستهلک خواهد شد؟ این توسعهگران تجاری به کدام معجزه ایمان داشتهاند که فرض کردهاند تقاضا بینهایت خواهد بود؟ به هرحال، آن مراکز خرید قدیمی که روزی هایوهویی داشتند و پررونق بودند، امروز برای زندهماندن باید اجارهها را بهشدت کاهش بدهند. مشکل دیگر این مراکز آن است که چون فروشگاههای داخل آنها عمدتاً به فروش رفته، و مالک واحد ندارند، ادارۀ آنها و حفظ کیفیت آنها بسیار مشکلتر از واحدهایی است که مالک واحد دارند و در اجارۀ مستأجران هستند. مزیت چند مرکز خرید در خیابان پاسداران یا یک مال بسیار بزرگ آن است که مالک واحد دارند و نگاهداری و حفظ سطح خدمات آنها آسانتر است، در حالی که حفظ این کیفیت در مجموعهای چون اطلسمال در آینده دشوارتر خواهد بود، چون عمدۀ واحدها به فروش رفته است. چارۀ کار آن است که اداره در دست توسعهگران اولیه بماند که به هر حال مالکیت تعدادی از واحدها را در اختیار دارند. فراتر آن که نهادهای بهرهبردار باید راه بیفتند و مستقل از مالکان، مجموعهها را کارآمد اداره کنند. البته نسخههایی که برای رونق مراکز خرید میشود پیچید به این بستگی دارد که این مراکز محلی هستند، منطقهای هستند یا در سطح شهر مطرحاند.
راستی این سرمایهگذاران و سازندگان مراکز خرید که هنوز هم واحدهایی را در دست ساخت دارند، نفع چه کسانی را برآورده می
کنند؟
بیشتر این مراکز خرید که یا دیگر صرفۀ اقتصادی ندارند، و یا اگر هم تکمیل و ساخته شوند، صرفۀ اقتصادی نخواهند داشت، به نفع اهالی محلههای خود عمل میکنند که میتوانند در این گشتبازارها دور بزنند و چیزی بخورند و گهگاه خریدی بکنند. برای اهالی خوب است. اینها مکانهایی است برای گذر و گشت، برای گذران اوقات فراغت و تا زمانی که قیمتهای این واحدهای تجاری آن قدر پایین نیاید کهP/Eها موجه شود، به نفع سرمایهگذار نخواهد بود. وجود این میلیونها مترمربع مراکز خرید کممشتری و خلوت بیانگر پول نفت است که بدین ترتیب توزیع شده و مثل بسیاری از دیگر سرمایهگذاریهایی که از پول نفت انجامشده و بازده ندارد، این مراکز هم بازده مناسب ندارند. مالکان این پولها هم هنر بهتری نداشتهاند که ارائه کنند؛ ساختمانسازی کار دشواری نیست و بالاخره دخل و خرجی هم میکند. گاهی هم در وسط کار توسعه ماندهاند و مجموعه را تکمیل نکردهاند (مثل بسیاری مجموعهها در منطقه ۲۲ تهران). گاهی هم ایدۀ خوبی مثل دریاچۀ خلیج فارس در منطقۀ ۲۲ و شبه اوتلت اطراف آن (که به دلیل گرانی زمین در تهران تنها مجموعه نزدیک به مفهوم اوتلت در تهران است) با ساختوسازهای جانبی و پیرامونی سنگین خراب شده و بازده بالای آن اوتلت قربانی میشود. به هر حال، مالکان و سازندگان و گاه خریداران این واحدها توهم سود دارند. وجود هزاران مترمربع فضای تجاری خالی و بلااستفاده از قبیل مجموعهای در بلوار کاوه (منطقه ۱) یا بازاری در خیابان امام خمینی (سپه) گویای میلیاردها تومانی است که اگر صرف فعالیتهای تولیدی مولد میشد، امروز هزاران نفر در کشور فرصت اشتغال مییافتند.
اگر مراکز خرید متمرکز هم کار نکند، تکلیف مغازههای خطی یا زنجیرهای که در سرتاسر شهر می‌بینیم چه میشود؟
در یک فاصله زمانی طولانی‌تر شاهد خواهیم بود که این مغازهها به واحدهای بوتیکی یا واحدهای خدماتی با کارکرد دفتر تبدیل میشوند. ما نوع دیگری از این تغییر کاربری را حتی در گذشته در بعضی از پاساژها می‌بینیم؛ مثلاً پاساژی در یکی از خیابانهای تهران (خیابان آزادی) هست که سابقه ۲۰-۲۵ سال دارد، ولی هیچ‌وقت نتوانسته به عنوان مرکز فروش کامل کار کند؛ فقط بعضی از واحدهای طبقه همکف آن شکل خرده‌فروشی تجاری دارد و از واحدهای بقیه طبقاتش استفاده تولیدی و خدماتی میشود. بنابراین، وقتی مجموعهای نتوانند کار کند، تبدیل به واحدهای با کاربری متفاوت میشود تا حداقل بتوان هزینه‌های جاری آن را تأمین کرد. شما در یک نقطه شمالی از تهران، مثل خیابان شیخ‌بهایی، مجموعه تجاری‌ای در طبقه تحتانی زمین دارید که کار نمی‌کند و واحدهای آن عمدتاً به خدماتی تبدیل شده است. شاید اگر آن مجموعه فقط پارکینگ میشد، درآمدش بهتر تأمین میشد. بنابراین، ظرفیت بالای مراکز خرید، سنترها و مالها و نیز طراحی‌های غلط و تعریف نادرست کاربری حتی در مناطق نسبتاً مناسب شهری ممکن است واحدهای تجاری را از حیز انتفاع ساقط کند. همین امروز هم بسیاری از این مغازهها به اغذیه‌فروشی، رستوران و کافه تبدیل شدهاند. از هر خیابان تهران که بگذرید، تغییر کاربری مغازهها به سمت غذا و خوراک را ملاحظه می‌کنید. بعضی از مالکان واحدهای تجاری خطی خیابانها نیز برای حفظ ارزش سرقفلی و دخل‌وخرج کردن، تلاش کردهاند به اصطلاح «بورس» تعریف کنند؛ یعنی شاغلان یک حرفه در مغازههای یک خیابان متراکم شوند که مزیتی برای ورود به آن خیابان و بازدید از زنجیره فروشگاههای پراکنده آن پیدا شود. مثلاً، زنجیره فروشگاههای خیابان بهار پر از فروشگاههای لباس کودک؛ خیابان شیراز بورس مصالح بهداشتی و کاشی و سرامیک، خیابان چراغ برق بورس لاستیک و تایر، خیابان لاله‌زار بورس لوازم برقی، سه‌راه امین‌حضور بورس لوازم خانگی، میدان منیریه بورس لوازم ورزشی، … شدهاند. بنابراین، مثلاً مالکان فروشگاههای خیابان لاله‌زار که در بیست سال پیش هر نوع کسب‌وکاری در آن پیدا میشد، در طول زمان به این نتیجه رسیدند که برای حفظ ارزش سرقفلی‌های خود فعالیت مشترکی در یک رشته واحد را در این خیابان استقرار دهند و فقط لوازم برقی بفروشند. این روند تقریباً در تمام شهرهای بزرگ مشاهده میشود که معنای آن ضمناً می‌تواند تعداد زیاد واحدهای تجاری باشد. در تهران حتی برای رشته‌های فعالیت نسبتاً غریبی چون اکواریوم (خیابان نواب)، فست‌فود (خیابان نیلوفر)، تالارهای عروسی- عزا (خیابان دماوند) و بورس آبلیمو و آبغوره (خیابان خورشید) هم بورس درست شده است. یا به ذهن مالکی رسیده است که برای شعبه بانکها هم در خیابان فرشته تهران پاساژی بزند که البته چندان موفق به نظر نمی‌رسد. بورسشدن خیابان، یک مسیر دفاع برای حفظ ارزش و مقابله با مراکز خرید جدید است. این خیابانها تلاش میکنند گشتبازاری شوند که به خریدار حق انتخاب گسترده در رشتۀ خاصی میدهند. شما در خیابان بنیهاشم در شرق تهران میتوانید قدم بزنید و قیمت و کیفیت فروشگاهها را برای کاشی و سرامیک چک کنید. این امکاناتی است که در بیشتر مراکز خرید فراهم نیست. البته پاساژهایی وجود دارد که به رشتۀ فعالیت خاص تعلق دارند. مثلاً در همین رشتۀ کاشی و سرامیک در شمال خیابان شیراز مرکز بزرگی در حال تولد است. یا در مقابل بورس مبلمان و فروشگاههای خطی خیابان دلاوران، بازار مبل یافتآباد را داریم. اینها همه تلاش برای حفظ ارزش است. به علاوه، این مغازههای زنجیرهای خیابانیِ تبدیل به بورس شده، جای عمدهفروشان بازار سنتی تهران را هم گرفته است و بازار تهران بیشتر در حال تبدیل به خردهفروشیهای بافت تاریخی بازار و محلی برای تولیدیهای کوچک صنفی میشود. بنابراین، بازار بلور خیابان شوش مدتهاست که جای پاساژ بلور، در راستۀ عباسآباد بازار تهران را گرفته است. این روند کماکان گاه موفق و گاه با ناکامی دنبال میشود. خیابان کریمخان زند به زنجیرهای از کتاب فروشیهای جدید تبدیل نشد، هر چند که تلاش عمدهای در دهۀ ۶۰ و ۷۰ شمسی در این مورد به عمل آمد، اما در همان نزدیکی، خیابان نجاتالهی توانست خود را به بورس صنایع دستی تبدیل کند. بعضی رشتهها هم ظاهراً ظرفیت تبدیلشدن به بورس خیابانی را ندارند، همانطور که مغازههای خیابان نواب در تبدیلشدن به بورس اکواریوم ناموفق بودند و قیمت واحدهای تجاری آن خیابان چندان فرقی با واحدهای مسکونی ندارد و در مواردی حتی ارزانتر است. به همین ترتیب هنوز بورس لوازمالتحریر بینالحرمین در جوار مسجد امام(مسسجد شاه سابق) موقعیت خود را حفظ کرده، و هیچ بورس زنجیره خیابانی جای آن را نگرفته است. ظاهراً لوازمالتحریر چنین ظرفیتی ندارد.
آیا مغازههای خطی برای ادامۀ حیات سودآور خود به تاکتیکهای دیگری هم دست زده‌اند؟
بله. مثلاً یکی از این روشها تبدیلشدن مغازههای خطی خیابانها به مجموعههای زنجیری است. موفقترین اینها شاید «دریانیها» باشند: بقالیهای سابق که برای مقابله با سوپرهای محلههای خود، به شبکهای زنجیرهای بدل شدهاند. بدین ترتیب این مغازهها یک ضعف اساسی خود را جبران کردهاند: این که با مقیاس بزرگ خود، تدارکات و خرید ارزانتر و کارآمدتر را سامان دهند. اقتصاد، مالکان این سوپرهای کوچک را مجبور کرده که حتی اگر آذری هم نیستند، به «یاران دریان» بپیوندند. در شرایطی که هر روز به تعداد مغازههایی اضافه میشوند که عملکرد مناسب ندارند و تعطیل میشوند، و در شرایطی که هزاران شعبۀ اضافی بانکها میباید تعطیل شوند (مثلاً ادغام بانکهای نظامی و انتظامی در بانک سپه ضرورت حذف شعبههای بسیاری را پدید میآورد)، شکی نیست که فروشگاههای خالی از مستأجر بناچار باید در مقام دفاع به اقداماتی متوسل شوند. سوپرکهای زنجیرهای چون «هفت»، «جامبو» و «افق» هم میکوشند با مراکز خرید متمرکز مقابله کنند.
این مغازههای خطی و بورسهای خیابانی نسبت به مراکز خرید و مالها نقاط ضعف جدی دارند، و باید ارزانتر هم شوند.
بله. گشتبازارهای مناسبی نیستند. خیابانهای شلوغ و پیادهروهای غیراستاندارد کار را بر آنها مشکل میکند. اما مشکل اصلی پارکینگ است؛ نبود تحرک و امکان تردد؛ مشکل mobility. مراکز خرید جدید همه پارکینگهای کموبیش مناسب دارند، و حرکت در آنها بهآسانی صورت میگیرد. ( مشکل پارکینگ را در جاهای دیگر هم میبینید؛ مقایسه کنید موقعیت سینما آزادی(شهر فرنگ) امروز را با موقعیت گذشتۀ آن). در مورد ارزانترشدن قیمت این املاک و کاهش اجارهها نیز درست میگویید. هیچ از خود پرسیدهاید چرا کتاب فروشی در شهرها بیشتر شده، آن هم در شرایطی که قدرت خرید برای کتاب بهشدت کاهش یافته؟ چرا کافه قنادی بیشتر شده؟ چرا…؟ زیرا اجارهها ارزانتر شده و کارهای با بازده پایین مثل کتاب فروشی و کافه قنادی حالا دیگر صرف میکند. تعداد کتابفروشیها به دلیل سرقفلی و اجارههای بالا در دهۀ ۷۰ و اوایل ۸۰ آن قدر کم شده بود که عشری از تعداد ناشران شده بود. حالا به دلیل تعداد بسیار بالایی واحدهای تجاری خالی، کتاب فروشیها زیاد شده. کار کافه قنادیها هم که میرفت به کلی فراموش شود، چون اجارههای بالا پاسخ یک چای و چند شیرینی را نمیداد، حالا دوباره راه افتاده. اگر در روزهای خوب، پنج تا هفت درصد مراکز خرید خالی بود، الان در حتی مراکز خرید خوب، ۱۵ تا ۲۰ درصد خالی داریم. در مراکز ضعیف، بعد از طبقه بهعلاوه یک، همه طبقات خالی است. پس، به دلیل این ظرفیتهای اضافه، ارزانشدن واحدهای تجاری و کاهش اجارهها مدتی است واقعیت یافته و این وضع ادامه مییابد. بنابراین مغازههای خطی خیابانی سرنوشت دیگری خواهند یافت.
آیا این مغازههای خطی فایدهای هم برای شهر داشتهاند؟
در دورۀ خود البته خدماتی کردهاند، و همانطور که عرض کردم به دلایل متعدد و بهویژه رقابت مراکز خرید بزرگ با آنها و این اواخر همچنین به دلیل مالیات، کارکرد آنها تغییراتی کرده است. از دید بنده، این مغازهها یک فایدۀ شهرسازی هم برای شهرها (و شهر تهران) داشتهاند. وجود این مغازهها باعث شده که از تراکم بعضی مناطق کاسته شود. مثلاً به خیابانهایی چون رودکی، کمیل ، هاشمی و خوش در غرب تهران توجه کنید. چرا حاشیۀ این خیابانها دوطبقه مانده و مثل کوچههای اطراف آن خیابانها، پنج وششطبقه نشده است؟ چون سرقفلی بالای این مغازهها مانع توافق همسایهها شده، و خوشبختانه این خیابانها به دژهایی چون خیابان نواب تبدیل نشده است.
آیا این مغازههای خطی و مراکز خرید رقیب دیگری هم دارند؟
بله. دستفروشی گسترده در شهرها. به دلیل مشکلات معیشتی مردم، تضعیف مداوم بودجۀ خانوار از سال ۸۶ تا امروز و کاهشیبودن درآمد سرانه، شهرداریهای شهرهای بزرگ (و بهویژه تهران) دیگر قادر نیستند جلوی دستفروشی را بگیرند و به دلایل اجتماعی و امنیتی، دستفروشی و فروش روی وسائط نقلیه امری معمول شده است. پیادهروهای خیابانهای تهران، بویژه در عصرها و شبها، در کنترل و قبضۀ دستفروشهاست تا آن جا که خود مغازهداران هم ناچار آنان را تحمل میکنند و هم گاه خود در زمرۀ آنان در اماکن عمومی بساط میکنند. این وضعیت ارزش سرقفلیها را بهشدت کاهش داده و درآمد اصناف را پایین آورده است. در شرایطی که ادارۀ مالیات هم بر فشارهای خود به اصناف افزوده است، بسیاری از مستأجران مغازهها در مناطق ضعیفتر شهری، یا به خیل دستفروشان افزوده شدهاند و یا ترجیح میدهند کسبوکار خود راتعطیل کرده و به استخدام دیگران درآیند.
آیا این تحولات را در حوزههای تجاری دیگر هم مشاهده میکنیم؟
البته جواب مثبت است. مازاد ظرفیت در واحدهای تجاری دیگر هم داریم و این خیلی چیزها را عوض کرده است. مثلاً سالنهای کوچک سینمایی که حالا دیگر فراگیر شده است. یا وفور سالنها و تالارهایی که در مجموعههای تجاری و اداری ساخته شده، خود به گسترش نمایش و تئاتر در تهران کمک کرده است. قیمت اجارۀ این سالنها آن قدر کاهش یافته که حالا اجرای تئاترهای متعدد با تماشاچیان محدود هم صرف کند. اینها همه را اقتصادِ این فضاهای ساختهشده ایجاب کرده است. یا بحث «زندگی شب» برای فعال‌کردن بعضی ساختمانها در خیابانها در ساعات دیروقت شب و بعد از نیمه شب، همه بخشی به دلیل وفور بناهای ساختهشده و مازاد ظرفیتهای تجاری است.
آیا عوامل خارجی هم باعث درآمدهای پایین مراکز خرید، مالها و فروشگاهها شده است؟
هر چند که عوامل اصلی بیبرنامگی در ساخت و سازها و اعتقاد به این معجزه بوده که «هر چقدر فضای تجاری بسازیم، خواهند خرید،» اما عوامل خارجی هم اهمیت دارد. البته، تحریمها و محدودیت واردات بسیارمؤثر است. رابطۀ مستقیمی بین واردات و درآمدهای این مراکز خرید وجود داشته. به هر حال، ایران مال و بسیاری از مراکز خرید بزرگ با این فرض ساخته شده که خارجیها و برندهای معروف خارجی میآیند و این فضاها را اجاره میکنند. در روزهای وفور درآمد ارزی دولت نهم، دلارِ ارزان بود که واردات و وجود فضاهای تجاری بیشتر را توجیه میکرد. در چنین شرایط بود که کفش اکو دانمارکی در چند شهر ایران نزدیک به ۳۰ شعبه داشت. طبعاً در شرایط تحریم جاری و کاهش درآمد ارزی و نزول بودجۀ خانوارها، خانواده ایرانی نمیتواند حقوق یک ماه را صرف خرید دو جفت کفش کند. بنابراین، آن دوسه درصدی که هنوز میتوانند برند خارجی آدیداس و پوما بخرند، نیاز به این همه مرکز خرید و مال ندارند، بویژه این که خود نیز سفرهای خارجی دارند. بنابراین، مالکان بعضی از این مجموعهها میتوانند کاسه و کوزۀ مشکلات خود را بر سر تحریم بشکنند.
البته فروش‌های اینترنتی و دیجیتالی هم در شکل‌گیری مازاد واحدهای تجاری نقش دارند.
البته همین‌طور است؛ آن دنیای دیگری است، یعنی فروش‌های از طریق اینترنت فضای دیگری در کشور ایجاد کرده و خواهد کرد. تعداد جوان‌هایی که خرید الکترونیک انجام میدهند، در حال افزایش است، کمااین‌که می‌توانیم جوان‌هایی را پیدا کنیم که مثلاً در ۵ سال گذشته اصلاً پای به شعبه بانک‌شان نگذاشته‌اند و معاملات خود را اینترنتی انجام دادهاند. به‌زودی بخش قابل‌ملاحظه‌ای از بهویژه نسل جوان ایرانی عادت خواهند کرد خریدهایشان را فقط از طریق اینترنت انجام بدهند. بنابراین، ادامه حیات و فعالیت بعضی از مغازهها موضوعیت نخواهد داشت. ادامه کار بسیاری از فروشگاهها، بعضی از پاساژها و حتی مراکز خرید بزرگ در آینده موضوعیت خود را از دست میدهند، اگر این نوع خرید عمومیت بیش‌تری پیدا کند. من یک مثال برای سالهای دورتر بزنم. وقتی به ضلع شمالی خیابان انقلاب، در حد فاصل دانشگاه امیرکبیر و دانشگاه تهران نگاه میکنیم، بخش قابل‌ملاحظه‌ای از مغازهها تقریباً بسته شده است. هر چند پدیده مغازهای تعطیل را در شهر تهران به وفور می‌بینیم، اما فروشگاههای تعطیل و نیمه‌تعطیل آن منطقه بیشتر است. مغازهها کارکردهای جدی ندارند؛ فروشگاه‌هایی که لباس میفروشند، دریافته‌اند که آن منطقه برای فروش لباس دیگر جای مناسبی نیست. حال اگر خریدهای اینترنتی زیادتر بشود، بعضی از فروشگاهها مثل کافه‌ها و رستوران‌ها شاید موضوعیت خود را از دست ندهند، اما برای مقابله با مشکل تعطیلی بقیه چه کار باید کرد؟ چه اتفاقی در این مغازهها می‌افتد؟ به نظر می‌رسد در افق زمانی ۲۰ ساله، وقتی از ضلع شمالی خیابان انقلاب در آن حد فاصل عبور کنیم، غیر از سینما سپیده که احتمالاً باقی می‌ماند، بقیه واحدها جزو املاک دانشگاه امیرکبیر و دانشگاه تهران خواهند بود. شکل‌گیری مراکز رشد دانشگاهی سناریوی محتمل است؛ یعنی شکل‌گیری جاهایی که به این دو دانشگاه وصل‌اند و کسب‌وکاری انجام میدهند: یا مراکز شتاب‌دهنده و مراکز رشد هستند؛ جایی برای کار حوزه دانش‌بنیان‌ها؛ یا شرکت‌های مخاطره‌پذیرِ (VC) در مرحله گسترش. این حوزه خیلی جا برای کار دارد. بنابراین، شاید در ظرف ۲۰ سال آینده شاهد آن باشیم که تمام واحدهای حد فاصل این دو دانشگاه به آن دانشگاه‌ها فروخته شود و دو پردیس دانشگاهی به یکدیگر وصل شوند و جای مغازههای گذشته را مراکز رشد و مراکز فعالیت تجاریِ در ارتباط با فعالیت تحقیقات دانشگاه‌ها بگیرد.
ظاهراً آنچه در مورد مشکلات حال و آیندۀ مراکز خرید و مالهای ایران میگویید، در دنیا هم سابقه دارد؟
بله. اما به دلایل متفاوت. در امریکا عمدۀ این مراکز و مالها با دلایل اقتصادی روشن و باحساب شکل گرفت، دخل وخرج کرد، و حالا گرفتار معاملات الکترونیک و اینترنت شدهاند، و در فکر بستن عاقلانه و اقتصادی این واحدها هستند. در ترکیه و مالزی هم ساخت ظرفیتهای تجاری مازاد تا حدی بهوقوع پیوسته، اما هیچ جا مثل ایران (و بویژه تهران) این ساختوسازها بیحساب و از دید اقتصاد کلان غیرمنطقی نبوده است. در چین هم به دلایل دیگری ساختوسازهای بیحسابِ زیادی شده است.
اصطلاح مال مرده یا مال ارواح به مراکز خرید بزرگی اطلاق میشود که حیات ندارند، نرخ بالای واحدهای خالی دارند، سطح رفتوآمد مشتریان آنها نازل است، و روند تخریب موقعیت اقتصادی (رونق) آنها ادامه دارد. خیلی از این مالها فروشگاههای اصلی یا لنگرگاهی (anchor store) خود را از دست دادهاند. این فروشگاههای اصلی که معمولاً در ورودی یا خروجی مالها مستقر بودند، جاذب مردم به این مجموعهها بودهاند، مثل سوپر مارکتهای بزرگ که حالا دیگر روی اینترنت اجناس خود را میفروشند. البته تضعیف اقتصادی مناطق نیز باعث تبدیل مالی به مال ارواح در بعضی مناطق امریکا شده است. دلیل دیگر تبدیل سوپر مارکتهای منفرد به سوپرهای زنجیرهای هستند که ترجیح میدهند خود در زمین وسیعی جدای از مالها و مراکز خرید، شعبههای خود را مستقر کنند. در این فرایند مارکها و علائم تجاری محلی از بین رفتهاند و جای خود را به مارکهای ملی و بینالمللی دادهاند. اگر به داستان مالهای مردۀ امریکا علاقهمندید، به سایت deadmalls.com مراجعه کنید و شرح هر کدام را بهتفصیل بخوانید. پیشبینی میشود بین ۲۰ تا ۲۵ درصد از مالهای امریکا بزودی تعطیل شوند. همین درصد و شاید بیشتر از آن مرکز خرید از ۰۰۰,۱۱۰ مرکز خرید امریکا نیز باید تعطیل شود. وقتی در ۲۰۱۶ مرکز خرید قدیمی گالریا در استانبول تخریب شد تا به جای آن هتل و واحدهای مسکونی و اداری ساخته شود، روشن شد که ترکیه و بویژه استانبول نیز با مازاد عرضۀ فضاهای تجاری روبروست. تخصصی ندارم که بگویم آیا درست بود در قرن بیستم بازار بزرگ استانبول که به ۶۰ خیابان وصل میشود و هنوز روزانه ۰۰۰,۴۰۰ نفر بازدیدکننده دارد، جای خود را به مالها جدید بدهد یا نه، اما آمار ترافیک رفتوآمدکنندگان بیانگر آن است که شهرداری استانبول نیز همچون شهرداری تهران برای کسب درآمد بیشتر، باعث شد سرمایهگذاریهایی در مجموعههای تجاری بشود که به مراتب فراتر از نیازهای جمعیت ۱۵ میلیونی آن شهر و۱۴ میلیون گردشگر خارجی آن میرود، تا آنجا که مفهوم مرکز خرید مرده در آن کشور نیز رایج شده است. از سال ۲۰۱۶ در مالزی نیز صدای رسانهها در مورد مراکز خرید مازاد در مالزی و بویژه کوالالامپور بلند است. پیشبینی آن است که ظرف ۳ سال آینده حداقل ۲۰ درصد از این مراکز باید تعطیل شود.
دفاع مالهای بزرگ مرده برای ادامۀ حیات در آن کشورها چه بوده است؟
مالکان مراکز خرید بزرگِ در حال تبدیلشدن به مراکز ارواح به روشهای گوناگون تلاش کردهاند وضعیت خود را تغییر دهند. بعضی کوشیدهاند با تغییر دکور، طرح داخلی، و معماری و ایجاد وید (void) مراکز تجاری خود را ارتقا دهند. اما بیشتر آنها کاربری را تغییر دادهاند و به فضاهای اداری، ورزشی یا آموزشی تبدیل شدهاند. این نوع بازسازیها در بسیاری موارد موفق بوده. بعضی از این فضاها به فعالیتهای دانشبنیان اختصاص یافته است. بعضی به هتل تبدیل شدهاند و قلیلی به خوابگاههای دانشجویی. البته در موارد اخیر بهناچار بخشهایی از ساختمانِ مال تخریب میشود، نوعی نوسازی ساختمانها اجتنابناپذیر است و هزینههایی به مالکان تحمیل میشود. غیر از این، مالکان از اجارههای کمی هم که میگرفتند، محروم میشوند. فضای مرکز خرید غالباً به فضایی با کاربریهای متنوع بدل میشود. در امریکا، مواردی هم هست که این مجموعهها به شهرداریها و خیریهها فروخته شده تا محلی برای بیخانمانها و مسکن اجتماعی باشد. در امریکا، تبدیل این مجموعهها به فضاهایی مبتنی بر تم پارک هم تجربه شده. بنابراین تغییرات از بازسازیها و بازآفرینیهای ساده شروع و تا بازسازی کامل مرکز خرید که به معنای تغییر کاربری زمین است، ادامه یافته است.
