املاک تجاری بر سر دوراهی

28

روزنامه دنیای اقتصاد در شماره ۱۳ مهرماه خود طی گفتگویی با دکتر عبده تبریزی با عنوان «املاک تجاری بر سر دوراهی» مشکلات مراکز خرید و مال‌ها در تهران و شهرهای بزرگ را تحلیل و بررسی کرد.

ادامه این گفتگو به زودی در همان روزنامه منتشر می‌شود.

متن این گفتگو را این‌جا می‌توانید بیابید.

آقای دکتر شاید اکنون فراتر از ده سال باشد که پیش‌بینی کرده بودید قیمت واحدهای تجاری کاهشی خواهد بود. به نظر می‌رسد تا حد زیادی پیش‌بینی‌ها درست بوده. حالا در این مورد چه نظری دارید؟

بله هنوز هم واحدهای تجاری حباب قیمتی دارند. واحدهای تجاری با مازاد عرضه در کل کشور روبرو هستند. البته، این بدآن معنا نیست که هیچ‌جا به واحدهای تجاری نیازی نباشد. در مجموعه جدیدی که ساخته می‌شود، ممکن است یک مغازه یا سوپر مورد نیاز باشد. در بعضی از مناطق مثلاً در شهرهایی که جدید ساخته می‌شود، بی‌شک به واحدهای تجاری نیاز است. بنابراین، نمی‌گویم قیمت در بعضی از مناطق استثناً نمی‌تواند به معنی واقعی بالا نرود. در مناطق توسعه‌ای شهرها هم ممکن است این به­وقوع بپیوندد؛ یعنی در مناطقی که در آن‌ها مجموعه‌های مسکونی وجود نداشته، همراه با مسکنی که ساخته می‌شود، مجموعه تجاری هم ساخته می‌شود و بنابراین استثناً در بعضی مناطق ممکن است افزایش قیمت واقعی اتفاق افتاده باشد. هنوز هم شاید شهرهای کوچکی در ایران باشد که ساخت مراکز تجاری جدید با کیفیت متوسط در آن​​ها اقتصادی باشد. اما به‌ طور کلی قیمت‌های واقعیِ (یعنی قیمت‌های اصلاح‌شده برای تورم) واحدهای تجاری کاهش یافته، هر چند ممکن است قیمت‌های اسمی کاهش نیافته باشد. پس حرفی که از مازاد می‌زنم مطلق نیست، بلکه در عمده مناطق کشور صادق هست. با این همه، اجازه می‌خواهم امروز مشخصاً در مورد شهر تهران صحبت کنیم و بحث را به‌ویژه به مناطق شمالی شهر تهران محدود کنیم. بدیهی است از آنچه می‌گویم می‌توان برای بسیاری از شهرهای بزرگ نتیجه‌گیری کرد، حتی به نظر می‌رسد در شهرهای کوچک هم مازاد عرضه تجاری به دلایل دیگری وجود دارد.

براساس چه تحلیلی می‌گویید قیمت‌های اسمی پایین نمی‌آید؟

قیمت‌های املاک و مستغلات چسبندگی دارد و به لحاظ این چسبندگی وقتی اصلاح قیمت ضروری است، قیمت‌ها با سرعت پایین نمی‌آید؛ ضمن این‌که اگر هم باسرعت قیمت‌ها را پایین بیاورند، باز هم لزوماً تقاضای جدیدی پیدا نمی‌شود. این برخلاف مثلاً قیمت دلار است که وقتی جهش می‌کند و اوُرشوت می‌شود و تا ۰۰۰ر۲۰ بالا می‌رود، با تغییر شرایط به‌­سرعت پایین آمده و به ۰۰۰ر۱۰ تومان نزدیک می‌شود. قیمت سهامِ مثلاً پتروشیمی‌ها هم که به قیمت دلار وابسته است و با آن حرکت می‌کند، وقتی قیمت دلار پایین می‌آید، حرکت می‌کند و تنزل می‌یابد. قیمت سکه هم که بالای ۵ میلیون تومان می‌رود، بعد کاهش یافته زیر ۴ میلیون می‌آید. این نوع دارایی‌ها چسبندگی زیادی ندارند، اما املاک و مستغلات چسبندگی قیمتی دارد. یعنی وقتی قیمت بالا رفت به‌سادگی پایین نمی‌آید. وقتی فردی یک واحد تجاری را برای مثال در خیابان صادقیه متری ایکس تومان می‌خرد، قیمت دیگر حول ایکس تثبیت می‌شود و واحدهای مجاور هم آن قیمت را پایین نمی‌آورند. البته در مورد واحدهای تجاری حرف من خیلی دقیق نیست، چون آشفتگی قیمتی وجود دارد و نامتقارن‌بودن قیمت بسیار زیاد است، اما عَرض بنده قطعاً در مورد واحدهای مسکونی درست است. قیمت واحدهای مسکونی در هر کوچه معمولاً متعادل است، و همبستگی زیادی با هم دارد. اما به‌رغم چسبندگی قیمت، اعتقاد دارم قیمت واحدهای تجاری در ده سال گذشته دائماً کاهش یافته و این روند ادامه خواهد داشت، هر چند قیمت اسمی در بیشتر موارد ممکن است کاهش نیابد، و تورم عملاً در طول زمان قیمت‌ها را کاهش دهد. کسی که در سال ۹۰ برای مثال می­توانسته فروشگاه خود را متری ۳۰ میلیون تومان بقروشد (قیمت اسمی ۳۰ میلیون) و نفروخته و در سال ۹۶ به همان قیمت فروخته (قیمت اسمی ۳۰ میلیون)، در واقع ضرر بزرگی کرده چون قیمت واقعی (قیمت اسمی منهای تورم) خیلی از ۳۰ میلیون تومان کمتر است. بنابراین، شاهدیم که قیمت­های واقعی همه جا کاهش یافته، ولی قیمت­های اسمی فقط در یکی دو سال اخیر و آن هم بسیار به­ندرت و استثنایی کاهش یافته است.

به نظر شما این روند از کی و از کجا شروع شد؟

قیمت واحدهای تجاری از دهه ۸۰ با حباب قیمتی همراه شد؛ قبل از آن دهه، حداقل در بعضی از مناطق مثل بازار تهران، قیمت‌های واقعی (با لحاظ تورم) به طور دائمی بالا می‌رفت. به خاطر محدودیت فضایی که بازار تهران نامیده می‌شد، افزایش قیمت‌ها هم معنی‌دار می‌نمود. اما کم‌کم بازار تهران مرکزیت خود را از دست داد و نوع کسب‌وکار آن تغییر کرد؛ از عمده‌فروشی به سمت خرده‌فروشی، به سمت فرش و صنایع مستظرفه و حتی بخشی از آن به سمت واحدهای تولیدی تغییر کاربری داد و قیمت واحدهای بازار کم‌کم با حباب قیمتی متراکمی همراه شد. از شروع دهه ۸۰ شهر تهران آن‌چنان بزرگ شده بود که دیگر بازار تهران نمی‌توانست خدمات عمده‌فروشی به کل تهران بدهد. بخش قابل‌توجه‌ای از تولیدکننده‌ها و عمده‌فروشان که عمدتاً واردکننده هم بودند، دفاتر خود را به خارج از بازار بردند. با گذشت زمان و اضافه ساخت‌وسازها، در کل تهران قیمت واحدهای تجاری با حباب قیمتی همراه شد.

آیا عرضه مازاد در مراکز و مجموعه‌های تجاری هم وجود دارد؟

بله. این روند را در مورد مراکز خرید، مراکز تجاری، مجموعه‌های فروشگاهی، پاساژها، مال‌ها، اوت‌لت‌ها و به بیان دیگر همه گشت‌بازارهای تهران هم می‌بینم. تأکید می‌‌کنم که روی تهران تمرکز کنیم؛ دوستانی که این مصاحبه را می‌خوانند می‌باید متناسب با وضعیت محلی خود در مورد شهر خودشان قضاوت کنند. من غیر از بررسی و تأمل روی مسأله به دلیلی شخصی هم هر هفته یکی از آن‌ها را می‌بینم و شهودی هم درمی­یابم که دخل‌وخرج نمی‌کنند. می‌بینم که رابطه‌ای بین قیمت و بازده‌ آن‌ها (اجاره) برقرار نیست. یعنی به اصطلاح بازار سرمایه‌ای‌ها، P/E آن‌ها خیلی بالاست. هر چند این نسبت در تهران معمولا بین بیست­وپنج و سی برابر است، اما گاهی از ۵۰ هم فراتر می­رود. این برای کشوری که متوسط تورم آن در ۴۰ سال گذشته به طور متوسط ۲۲ درصد بوده بسیار بالاست. یعنی اگر تورم را هم لحاظ کنیم، (و اگر عایدی سرمایه‌ای بسیار کمتر از تورم باشد)، اجاره بعد از گذشت ۱۰۰ سال هم جواب قیمت را نمی‌دهد. این رقم حتی در اروپا ۴۰ برابر است. پس قیمت باید پایین بیاید تا این نسبت معنی پیدا کند. درعین­حال این بدان معناست که سودها در آینده نسبت به متوسط ۵۰ سال گذشته کاهش خواهد یافت؛ بخشی از این مسأله به جدی­شدن مالیات املاک و مستغلات در ایران در سال­های آینده برمی­گردد.

چرا این وضعیت اتفاق می‌افتد و به اصطلاح شما P/E خیلی بالاست؟

خوب، چون ظرفیت اضافه داریم. یعنی در یک منطقه شاید اگر یک، دو و یا سه مرکز خرید داشتید، شلوغ می‌شد و بازده قابل‌قبول می‌شد. اما تعداد مراکز فروش در این مناطق بسیار بیش از ظرفیت‌‌های خرید آن مناطق است. از این نظر، شاهدیم که غالباً فوت‌کورت کار می‌کند؛ سینماهای مجموعه شلوغ است (البته خیلی اقتصادی نیست، بلکه لنگری برای جذب مشتری به مجموعه است)، اما بقیه واحدها خلوت است و بازدهی لازم را ندارد و مستأجران نمی‌توانند اجاره‌ای بپردازند که با قیمت‌های جاری آن واحدها همخوان باشد. از این‌رو، به‌ویژه در سال‌های اخیر شاهدیم که مستأجران این مراکز خرید دائماً املاک را تخلیه می‌کنند و به سمت مناطق ضعیف‌تر شهری حرکت می‌کنند؛ از مجموعه‌ای گران‌تر به سمت مرکز خریدی ضعیف‌تر می‌روند که بتوانند اجاره کم‌تری پرداخت کنند. شهرداری­های شهرهای بزرگ و بویژه تهران در ایجاد ظرفیت اضافی فضاهای تجاری بی­تقصیر نیستند. هزینه ۳۰ درصدی پروانه شهرداری­ها، گاه با تخفیف­های بزرگ ارایه می­شد تا توسعه­گران برای اخذ پروانه انگیزه پیدا کنند. شهرداری­ها همچون کاسبان معمولی و بدون توجه به مسؤولیت حاکمیتی خود، در پایان هر سال تبلیغ می­کردند که در سال بعد تعرفه­ها به­شدت گران خواهد شد تا شاهد باشیم که در اسفند ماه تعداد مجوزهای صادره بسیار بیش از ماه­های دیگر سال می­شد. به­علاوه، آن­ها هرگز آمار تعداد مجوزهای صادره برای واحدهای تجاری را منتشر نکردند تا سرمایه­گذاران به­درستی هدایت شوند و بدانند مازاد عرضه وجود دارد. بنگاه­های شبه‌دولتی نیز که زمین­های رایگان در اختیار داشته­اند و توان اخذ تخفیف­های بزرگ از شهرداری­ها، یک پای این عرضه­های اضافی بوده‌اند.

آیا وضعیت برای همه یکسان بوده؟

در بسیاری از این مراکز خرید، ظرف چند سال گذشته، اجاره‌ها به قیمت ثابت بالا نرفته است.  بعضی ‌‌‌‌‌‌‌مراکز خرید که در دهه​ ۷۰ و نیمۀ اول دهۀ ۸۰ ساخته شده​اند، برای سازنده (منظورم توسعه​گر است) با سود بالا همراه بوده و واحدها به فروش رسیده است. اما در توسعه واحد​های مراکز خرید بعدی، واحدها دیگر به فروش نرفت و حداکثر آن که مالکان اجارۀ ثابتی دریافت کردند. اکنون مدتی است که دریافت اجارۀ ثابت هم دشوار شده و مستأجران فقط آمادۀ پرداختن درصد از فروش هستند. بنابراین، برای کسانی که فروشگاه​ها را در این مراکز قدیمی‌تر فروخته​اند سودها قابل­ملاحظه بوده و اگر هم واحدهایی در آن مجموعه​ها مانده، اجارۀ هر چند نازل جاری برایشان قابل­تحمل است، چون اصل سرمایه آن‌ها مدت​هاست مستهلک شده​ است. در این مراکز، این خریداران واحدها هستند که احساس می­کنند در قیمت‌های جاری P/E مناسب ندارند؛ بویژه مراکز خرید جدید، کسب درآمد آن​ها را دائماً مشکل​تر می​کنند. مثلاً پاساژ قدیمی گلستان شهرک غرب از این دست مراکز است که به دلیل مراکز خرید جدید، از رونق آن کاسته شده و واحدهای خالی در آن یافت می​شود، در حالی که زمانی مدرن­ترین مرکز خرید تهران بود. (تغییر معماری طبقه همکف نیز اشتباه دیگر مالکان بود؛ میدانی در وسط طبقه همکف قرار داشت که آنجا را به پاتوق مجموعه تبدیل کرده بود. با تخریب آن و اضافه­کردن پله برقی، و به­تبع آن تخریب پاتوق، بخشی از مشتریان مجموعه حذف شدند. این امر منجر به کاهش پاخور شد و طبعا قیمت واحدها را تحت تأثیر قرار داد). توسعه​گران مرکزهای خرید جدید برعکس هنوز از محل اجاره، سرمایۀ خود  را مستهلک نکرده​اند و هر روز هم با افتتاح مراکز خرید جدید شاهدند که اجارۀ واقعی (با احتساب تورم) آنها کاهش می​یابد. آن‌ها هستند که با قیمت‌های جاری احساس می‌کنند P/E مناسب ندارند. البته، آنچه گفتم استثنا دارد. یعنی، مجموعه​های قدیمی­ای می­شناسم که مالکان آنها به طمع اجاره​های بالایی که دریافت می​کردند، واحدهای خود را در دهۀ ۷۰ یا تا اواسط ۸۰ نفروختند (مثلاً یک مجموعۀ قدیمی در خیابان نیاوران) و طبعاً بازده لازم را نگرفتند و نیز در نقطۀ مقابل توسعه​گرانی را داریم که واحدهای خود را در همین اواخر به قیمت نسبتاً پایین فروختند و سود معقولی کسب کردند، هرچند P/E جاری آن واحدها برای کسانی که آن واحدها را خریده­اند (صاحبان فعلی فروشگاه​ها و مغازه​ها) در قیمت‌های جاری قابل‌قبول نخواهد بود (یک ​مال بزرگ در نیاوران که در دست راه​​اندازی است).

حال پس چه اتفاقی می‌افتد؟

قیمت‌ها باید تغییر بکند؛ یعنی قیمت‌های فروش‌ واحدها تغییر خواهد کرد. اگر هم قیمت‌های اسمی واحدهای تجاری کاهش نیابد، در طول زمان قیمت‌های واقعی کاهش می‌یابد. با هر مرکز خرید که افتتاح می​شود، جا برای مراکز قبلی تنگ می​شود. مثلاً، با افتتاح تدریجی یک مال بسیار بزرگ در منطقۀ ۲۲، بخشی از معاملات مراکز خرید محله​ای (مثلاً در سعادت­آباد در غرب تهران یا حتی در میدان هروی در شرق تهران و فروشگاه​های منفرد محله­ها) و مراکز خرید منطقه​ای (مثل مال خیابان ستاری و مرکز خرید فاز سه شهرک‌ غرب و مال تجریش در شمال شهر و زنجیره​های رفاه و شهروند) به آن مال انتقال می‌یابد. البته مال مورد اشاره خود را فراتر از شهر تهران می​داند و امیدوار است مشتریانی از استان البرز و استان​های شمالی کشور به خود جذب کند. پس، بی​شک اگر این مال بسیار بزرگ کاملاً ساخته​ شود، درصدی از کل فروش شهر تهران را جذب می​کند و عرصه را بر بقیۀ مراکز خرید تنگ​تر می­­کند. نمی​دانم سرمایه​گذارانی که مثلاً در خیابان فرشتۀ تهران و اطراف آن قدم به قدم مراکز خریدهای زیبا و گرانبهایی ساخته​اند، چقدر روی اقتصاد و دخل و خرج این مراکز حساب کرده​اند؟ چه وقت اصل این سرمایه​ها مستهلک خواهد شد؟ این توسعه​گران تجاری به کدام معجزه ایمان داشته­اند که فرض کرده​اند تقاضا بی​نهایت خواهد بود؟ به هرحال، آن مراکز خرید قدیمی که روزی​ های­و­هویی داشتند و پررونق بودند، امروز برای زنده­ماندن باید اجاره​ها را به­شدت کاهش بدهند. مشکل دیگر این مراکز آن است که چون فروشگاه​های داخل آنها عمدتاً به فروش رفته، و مالک واحد ندارند، ادارۀ آنها و حفظ کیفیت آنها بسیار مشکل­تر از واحدهایی است که مالک واحد دارند و در اجارۀ مستأجران هستند. مزیت چند مرکز خرید در خیابان پاسداران یا یک مال بسیار بزرگ آن است که مالک واحد دارند و نگاهداری و حفظ سطح خدمات آنها آسان​تر است، در حالی که حفظ این کیفیت در مجموعه​ای چون اطلس​مال در آینده دشوارتر خواهد بود، چون عمدۀ واحدها به فروش رفته ​است. چارۀ کار آن است که اداره در دست توسعه​​گران اولیه بماند که به هر حال مالکیت تعدادی از واحدها را در اختیار دارند. فراتر آن که نهادهای بهره­بردار باید راه بیفتند و مستقل از مالکان، مجموعه­ها را کارآمد اداره کنند. البته نسخه​هایی که برای رونق مراکز خرید می​شود پیچید به این بستگی دارد که این مراکز محلی هستند، منطقه​ای هستند یا در سطح شهر مطرح​اند.

راستی این سرمایهگذاران و سازندگان مراکز خرید که هنوز هم واحدهایی را در دست ساخت دارند، نفع چه کسانی را برآورده می­

کنند؟

بیش​تر این مراکز خرید که یا دیگر صرفۀ اقتصادی ندارند، و یا اگر هم تکمیل و ساخته شوند، صرفۀ اقتصادی نخواهند داشت، به نفع اهالی محله­های خود عمل می​کنند که می​توانند در این گشت​بازارها دور بزنند و چیزی بخورند و گهگاه خریدی بکنند. برای اهالی خوب است. این​ها مکان​هایی است برای گذر و گشت، برای گذران اوقات فراغت و تا زمانی که قیمت​های این واحدهای تجاری آن قدر پایین نیاید کهP/E​ها موجه شود، به نفع سرمایه­گذار نخواهد بود. وجود این میلیون​ها مترمربع مراکز خرید کم­مشتری و خلوت بیانگر پول نفت است که بدین ترتیب توزیع شده و مثل بسیاری از دیگر سرمایه​گذاری​هایی که از پول نفت انجام​شده و بازده ندارد، این مراکز هم بازده مناسب ندارند. مالکان این پول​ها هم هنر بهتری نداشته​اند که ارائه کنند؛ ساختمان​سازی کار دشواری نیست و بالاخره دخل و خرجی هم می​کند. گاهی هم در وسط کار توسعه مانده​اند و مجموعه را تکمیل نکرده​اند (مثل بسیاری مجموعه‌ها در منطقه ۲۲ تهران). گاهی هم ایدۀ خوبی مثل دریاچۀ خلیج فارس در منطقۀ ۲۲ و شبه اوت​لت اطراف آن (که به دلیل گرانی زمین در تهران تنها مجموعه نزدیک به مفهوم اوت​لت در تهران است) با ساخت­وسازهای جانبی و پیرامونی سنگین خراب ​شده و بازده بالای آن اوت​لت قربانی می­شود. به هر حال، مالکان و سازندگان و گاه خریداران این واحدها توهم سود دارند. وجود هزاران مترمربع فضای تجاری خالی و بلااستفاده از قبیل مجموعه‌ای در بلوار کاوه (منطقه ۱) یا بازاری در خیابان امام خمینی (سپه) گویای میلیاردها تومانی است که اگر صرف فعالیت­های تولیدی مولد می­شد، امروز هزاران نفر در کشور فرصت اشتغال می​یافتند.

اگر مراکز خرید متمرکز هم کار نکند، تکلیف مغازه‌های خطی یا زنجیره‌ای که در سرتاسر شهر می‌بینیم چه می‌شود؟

در یک فاصله زمانی طولانی‌تر شاهد خواهیم بود که این مغازه‌ها به واحدهای بوتیکی یا واحدهای خدماتی با کارکرد دفتر تبدیل می‌شوند. ما نوع دیگری از این تغییر کاربری را حتی در گذشته در بعضی از پاساژها می‌بینیم؛ مثلاً پاساژی در یکی از خیابان‌های تهران (خیابان آزادی) هست که سابقه ۲۰-۲۵ سال دارد، ولی هیچ‌وقت نتوانسته به عنوان مرکز فروش کامل کار کند؛ فقط بعضی از واحدهای طبقه همکف آن شکل خرده‌فروشی تجاری دارد و از واحدهای بقیه طبقاتش استفاده تولیدی و خدماتی می‌شود. بنابراین، وقتی مجموعه‌ای نتوانند کار کند، تبدیل به واحدهای با کاربری متفاوت می‌شود تا حداقل بتوان هزینه‌های جاری آن را تأمین کرد. شما در یک نقطه شمالی از تهران، مثل خیابان شیخ‌بهایی، مجموعه تجاری‌ای در طبقه تحتانی زمین دارید که کار نمی‌کند و واحدهای آن عمدتاً به خدماتی تبدیل شده است. شاید اگر آن مجموعه فقط پارکینگ می‌شد، درآمدش بهتر تأمین می‌شد. بنابراین، ظرفیت بالای مراکز خرید، سنترها و مال‌ها و نیز طراحی‌های غلط و تعریف نادرست کاربری حتی در مناطق نسبتاً مناسب شهری ممکن است واحدهای تجاری را از حیز انتفاع ساقط کند. همین امروز هم بسیاری از این مغازه‌ها به اغذیه‌فروشی، رستوران و کافه تبدیل شده‌اند. از هر خیابان تهران که بگذرید، تغییر کاربری مغازه‌ها به سمت غذا و خوراک را ملاحظه می‌کنید. بعضی از مالکان واحدهای تجاری خطی خیابان‌ها نیز برای حفظ ارزش سرقفلی و دخل‌وخرج کردن، تلاش کرده‌اند به اصطلاح «بورس» تعریف کنند؛ یعنی شاغلان یک حرفه در مغازه‌های یک خیابان متراکم شوند که مزیتی برای ورود به آن خیابان و بازدید از زنجیره فروشگاه‌های پراکنده آن پیدا شود. مثلاً، زنجیره فروشگاه‌های خیابان بهار پر از فروشگاه‌های لباس کودک؛ خیابان شیراز بورس مصالح بهداشتی و کاشی و سرامیک، خیابان چراغ برق بورس لاستیک و تایر، خیابان لاله‌زار بورس لوازم برقی، سه‌راه امین‌حضور بورس لوازم خانگی، میدان منیریه بورس لوازم ورزشی، … شده‌اند. بنابراین، مثلاً مالکان فروشگاه‌های خیابان لاله‌زار که در بیست سال پیش هر نوع کسب‌وکاری در آن پیدا می‌شد، در طول زمان به این نتیجه رسیدند که برای حفظ ارزش سرقفلی‌های خود فعالیت مشترکی در یک رشته واحد را در این خیابان استقرار دهند و فقط لوازم برقی بفروشند. این روند تقریباً در تمام شهرهای بزرگ مشاهده می‌شود که معنای آن ضمناً می‌تواند تعداد زیاد واحدهای تجاری باشد. در تهران حتی برای رشته‌های فعالیت نسبتاً غریبی چون اکواریوم (خیابان نواب)، فست‌فود (خیابان نیلوفر)، تالارهای عروسی- عزا (خیابان دماوند) و بورس آب​لیمو و آب​غوره (خیابان خورشید) هم بورس درست شده است. یا به ذهن مالکی رسیده است که برای شعبه بانک‌ها هم در خیابان فرشته تهران پاساژی بزند که البته چندان موفق به نظر نمی‌رسد. بورس­شدن خیابان، یک مسیر دفاع برای حفظ ارزش و مقابله با مراکز خرید جدید است. این خیابان​ها تلاش می​کنند گشت​بازاری شوند که به خریدار حق انتخاب گسترده در رشتۀ خاصی می​دهند. شما در خیابان بنی​هاشم در شرق تهران می​توانید قدم بزنید و قیمت و کیفیت  فروشگاه­ها را برای کاشی و سرامیک چک کنید. این امکاناتی است که در بیش​تر مراکز خرید فراهم نیست. البته پاساژهایی وجود دارد که به رشتۀ فعالیت خاص تعلق دارند. مثلاً در همین رشتۀ کاشی و سرامیک در شمال خیابان شیراز مرکز بزرگی در حال تولد است. یا در مقابل بورس مبلمان و فروشگاه​های خطی خیابان دلاوران، بازار مبل یافت­آباد را داریم. این​ها همه تلاش برای حفظ ارزش است. به علاوه، این مغازه​های زنجیره​ای خیابانیِ تبدیل به بورس شده، جای عمده​فروشان بازار سنتی تهران را هم گرفته ​است و بازار تهران بیش​تر در حال تبدیل به خرده­فروشی​های بافت تاریخی بازار و محلی برای تولیدی​های کوچک صنفی می​شود. بنابراین، بازار بلور خیابان شوش مدت​هاست که جای پاساژ بلور، در راستۀ عباس­آباد بازار تهران را گرفته​ است.  این روند کماکان گاه موفق و گاه با ناکامی دنبال می​شود. خیابان کریم​خان زند به زنجیره​ای از کتاب فروشی​های جدید تبدیل نشد، هر چند که تلاش عمده​ای در دهۀ ۶۰ و ۷۰ شمسی در این مورد به عمل آمد، اما در همان نزدیکی، خیابان نجات​الهی توانست خود را به بورس صنایع دستی تبدیل کند. بعضی رشته​ها هم ظاهراً ظرفیت تبدیل­شدن به بورس خیابانی را ندارند، همان​طور که مغازه​های خیابان نواب در تبدیل­شدن به بورس اکواریوم ناموفق بودند و قیمت واحدهای تجاری آن خیابان چندان فرقی با واحدهای مسکونی ندارد و در مواردی حتی ارزان​تر است. به همین ترتیب هنوز بورس لوازم​التحریر بین​الحرمین در جوار مسجد امام(مسسجد شاه سابق) موقعیت خود را حفظ کرده، و هیچ بورس زنجیره خیابانی جای آن را نگرفته است. ظاهراً لوازم​التحریر چنین ظرفیتی ندارد.

آیا مغازههای خطی برای ادامۀ حیات سودآور خود به تاکتیکهای دیگری هم دست زده‌اند؟

بله. مثلاً یکی از این روش​ها تبدیل­شدن مغازه​های خطی خیابان​ها به مجموعه​های زنجیری است. موفق​ترین این​ها شاید «دریانی​ها» باشند: بقالی​های سابق که برای مقابله با سوپرهای محله­های خود، به شبکه​ای زنجیره​ای بدل شده­اند. بدین ترتیب این مغازه​ها یک ضعف اساسی خود را جبران کرده­اند: این که با مقیاس بزرگ خود، تدارکات و خرید ارزان​تر و کارآمدتر را سامان دهند. اقتصاد، مالکان این سوپرهای کوچک را مجبور کرده که حتی اگر آذری هم نیستند، به «یاران دریان» بپیوندند. در شرایطی که هر روز به تعداد مغازه​هایی اضافه می­شوند که عملکرد مناسب ندارند و تعطیل می­شوند، و در شرایطی که هزاران شعبۀ اضافی بانک​ها می​باید تعطیل شوند (مثلاً ادغام بانک​های نظامی و انتظامی در بانک​ سپه ضرورت حذف شعبه​های بسیاری را پدید می​آورد)، شکی نیست که فروشگاه​های خالی از مستأجر بناچار باید در مقام دفاع به اقداماتی متوسل شوند. سوپرک​های زنجیره‌ای چون «هفت»، «جامبو» و «افق»  هم می​کوشند با مراکز خرید متمرکز مقابله کنند.

این مغازههای خطی و بورسهای خیابانی نسبت به مراکز خرید و مالها نقاط ضعف جدی دارند،  و باید ارزانتر هم شوند.

بله. گشت­بازارهای مناسبی نیستند. خیابان​های شلوغ و پیاده​روهای غیراستاندارد کار را بر آن​ها مشکل می​کند. اما مشکل اصلی پارکینگ است؛ نبود تحرک و امکان تردد؛ مشکل mobility. مراکز خرید جدید همه پارکینگ​های کم­وبیش مناسب دارند، و حرکت در آن​ها به­آسانی صورت می​گیرد. ( مشکل پارکینگ را در جاهای دیگر هم می­بینید؛ مقایسه کنید موقعیت سینما آزادی(شهر فرنگ) امروز را با موقعیت گذشتۀ آن). در مورد ارزان​ترشدن قیمت این املاک و کاهش اجاره​ها نیز درست می​گویید. هیچ از خود پرسیده​اید چرا کتاب فروشی در شهرها بیش­تر شده، آن هم در شرایطی که قدرت خرید برای کتاب به­شدت کاهش یافته؟ چرا کافه قنادی بیشتر شده؟ چرا…؟ زیرا اجاره​ها ارزان​تر شده و کارهای با بازده پایین مثل کتاب فروشی و کافه قنادی حالا دیگر صرف می­­­­کند. تعداد کتاب­فروشی​ها به دلیل سرقفلی و اجاره​های بالا در دهۀ ۷۰ و اوایل ۸۰ آن قدر کم شده بود که عشری از تعداد ناشران شده بود. حالا به دلیل تعداد بسیار بالایی واحدهای تجاری خالی، کتاب فروشی​ها زیاد شده. کار کافه قنادی​ها هم که می​رفت به کلی فراموش شود، چون اجاره​های بالا پاسخ یک چای و چند شیرینی را نمی­داد، حالا دوباره راه افتاده. اگر در روزهای خوب، پنج تا هفت درصد مراکز خرید خالی بود، الان در حتی مراکز خرید خوب، ۱۵ تا ۲۰ درصد خالی داریم. در مراکز ضعیف، بعد از طبقه به­علاوه یک، همه طبقات خالی است. پس، به دلیل این ظرفیت­های اضافه، ارزان­شدن واحدهای تجاری و کاهش اجاره​ها مدتی است واقعیت یافته و این وضع ادامه می​یابد. بنابراین مغازه‌های خطی خیابانی سرنوشت  دیگری خواهند یافت.

آیا این مغازههای خطی فایدهای هم برای شهر داشتهاند؟

در دورۀ خود البته خدماتی کرده​اند، و همان​طور که عرض کردم به دلایل متعدد و به­ویژه رقابت مراکز خرید بزرگ با آنها و این اواخر هم­چنین به دلیل مالیات، کارکرد آن​ها تغییراتی کرده است. از دید بنده، این مغازه​ها یک فایدۀ شهرسازی هم برای شهرها (و شهر تهران) داشته​اند. وجود این مغازه​ها باعث شده که از تراکم بعضی مناطق کاسته شود. مثلاً به خیابان​هایی چون رودکی، کمیل ، هاشمی و خوش در غرب تهران توجه کنید. چرا حاشیۀ این خیابان​ها دوطبقه مانده و مثل کوچه​های اطراف آن خیابان​ها، پنج وشش­طبقه نشده است؟ چون سرقفلی بالای این مغازه​ها مانع توافق همسایه​ها شده، و خوشبختانه این خیابان​ها به دژهایی چون خیابان نواب تبدیل نشده ​است.

آیا این مغازههای خطی و مراکز خرید رقیب دیگری هم دارند؟

بله. دستفروشی گسترده در شهرها. به دلیل مشکلات معیشتی مردم، تضعیف مداوم بودجۀ خانوار از سال ۸۶ تا امروز و کاهشی­بودن درآمد سرانه، شهرداری​های شهرهای بزرگ (و به­ویژه تهران) دیگر قادر نیستند جلوی دستفروشی را بگیرند و به دلایل اجتماعی و امنیتی، دستفروشی و فروش روی وسائط نقلیه امری معمول شده​ است. پیاده​روهای خیابان​های تهران، بویژه در عصرها و شب​ها، در کنترل و قبضۀ دستفروش​هاست تا آن جا که خود مغازه​داران هم ناچار آنان را تحمل می​کنند و هم گاه خود در زمرۀ آنان در اماکن عمومی بساط می​کنند. این وضعیت ارزش سرقفلی​ها را به­شدت کاهش داده و درآمد اصناف را پایین آورده​ است. در شرایطی که ادارۀ مالیات هم بر فشارهای خود به اصناف افزوده است، بسیاری از مستأجران مغازه​ها در مناطق ضعیف​تر شهری، یا به خیل دستفروشان افزوده شده​اند و یا ترجیح می​دهند کسب­وکار خود راتعطیل کرده و به استخدام دیگران درآیند.

آیا این تحولات را در حوزه­های تجاری دیگر هم مشاهده میکنیم؟

البته جواب مثبت است. مازاد ظرفیت در واحدهای تجاری دیگر هم داریم و این خیلی چیزها را عوض کرده است. مثلاً سالن​های کوچک سینمایی که حالا دیگر فراگیر شده است. یا وفور سالن­ها و تالارهایی که در مجموعه​های تجاری و اداری ساخته شده، خود به گسترش نمایش و تئاتر در تهران کمک کرده است. قیمت اجارۀ این سالن­ها آن قدر کاهش یافته که حالا اجرای تئاترهای متعدد با تماشاچیان محدود هم صرف کند. اینها همه را اقتصادِ این فضاهای ساخته​شده ایجاب کرده است. یا بحث «زندگی شب» برای فعال‌کردن بعضی ساختمان​ها در خیابان​ها در ساعات دیروقت شب و بعد از نیمه شب، همه بخشی به دلیل وفور بناهای ساخته​شده و مازاد ظرفیت​های تجاری است.

آیا عوامل خارجی هم باعث درآمدهای پایین مراکز خرید، مالها و فروشگاهها شده است؟

هر چند که عوامل اصلی بی​برنامگی در ساخت و سازها و اعتقاد به این معجزه بوده که «هر چقدر فضای تجاری بسازیم، خواهند خرید،» اما عوامل خارجی هم اهمیت دارد. البته، تحریم​ها و محدودیت​ واردات بسیارمؤثر است. رابطۀ مستقیمی بین واردات و درآمدهای این مراکز خرید وجود داشته. به هر حال، ایران مال و بسیاری از مراکز خرید بزرگ با این فرض ساخته شده که خارجی​ها و برندهای معروف خارجی می​آیند و این فضاها را اجاره می­کنند. در روزهای وفور درآمد ارزی دولت نهم، دلارِ ارزان بود که واردات و وجود فضاهای تجاری بیشتر را توجیه می­کرد. در چنین شرایط بود که کفش اکو دانمارکی در چند شهر ایران نزدیک به ۳۰ شعبه داشت. طبعاً در شرایط تحریم جاری و کاهش درآمد ارزی و نزول بودجۀ خانوارها، خانواده ایرانی نمی​تواند حقوق یک ماه را صرف خرید دو جفت کفش کند. بنابراین، آن دوسه درصدی که هنوز می​توانند برند خارجی آدیداس و پوما بخرند، نیاز به این همه مرکز خرید و مال ندارند، بویژه این که خود نیز سفرهای خارجی دارند. بنابراین، مالکان بعضی از این مجموعه​ها می​توانند کاسه و کوزۀ مشکلات خود را بر سر تحریم بشکنند.

       البته فروش‌های اینترنتی و دیجیتالی هم در شکل‌گیری مازاد واحدهای تجاری نقش دارند.

البته همین‌طور است؛ آن دنیای دیگری است، یعنی فروش‌های از طریق اینترنت فضای دیگری در کشور ایجاد کرده و خواهد کرد. تعداد جوان‌هایی که خرید الکترونیک انجام می‌دهند، در حال افزایش است، کمااین‌که می‌توانیم جوان‌هایی را پیدا کنیم که مثلاً در ۵ سال گذشته اصلاً پای به شعبه بانک‌شان نگذاشته‌اند و معاملات خود را اینترنتی انجام داده‌اند. به‌زودی بخش قابل‌ملاحظه‌ای از به‌ویژه نسل جوان ایرانی عادت خواهند کرد خریدهایشان را فقط از طریق اینترنت انجام بدهند. بنابراین، ادامه حیات و فعالیت بعضی از مغازه‌ها موضوعیت نخواهد داشت. ادامه کار بسیاری از فروشگاه‌ها، بعضی از پاساژها و حتی مراکز خرید بزرگ در آینده موضوعیت خود را از دست می‌دهند، اگر این نوع خرید عمومیت بیش‌تری پیدا کند. من یک مثال برای سال‌های دورتر بزنم. وقتی به ضلع شمالی خیابان انقلاب، در حد فاصل دانشگاه امیرکبیر و دانشگاه تهران نگاه می‌کنیم، بخش قابل‌ملاحظه‌ای از مغازه‌ها تقریباً بسته شده است. هر چند پدیده مغازهای تعطیل را در شهر تهران به‌ وفور می‌بینیم، اما فروشگاه‌های تعطیل و نیمه‌تعطیل آن منطقه بیشتر است. مغازه‌ها کارکردهای جدی ندارند؛ فروشگاه‌هایی که لباس می‌فروشند، دریافته‌اند که آن منطقه برای فروش لباس دیگر جای مناسبی نیست. حال اگر خریدهای اینترنتی زیادتر بشود، بعضی از فروشگاه‌ها مثل کافه‌ها و رستوران‌ها شاید موضوعیت خود را از دست ندهند، اما برای مقابله با مشکل تعطیلی بقیه چه کار باید کرد؟ چه اتفاقی در این مغازه‌ها می‌افتد؟ به نظر می‌رسد در افق زمانی ۲۰ ساله، وقتی از ضلع شمالی خیابان انقلاب در آن حد فاصل عبور کنیم، غیر از سینما سپیده که احتمالاً باقی می‌ماند، بقیه واحدها جزو املاک دانشگاه امیرکبیر و دانشگاه تهران خواهند بود. شکل‌گیری مراکز رشد دانشگاهی سناریوی محتمل است؛ یعنی شکل‌گیری جاهایی که به این دو دانشگاه وصل‌اند و کسب‌وکاری انجام می‌دهند: یا مراکز شتاب‌دهنده و مراکز رشد هستند؛ جایی برای کار حوزه دانش‌بنیان‌ها؛ یا شرکت‌های مخاطره‌پذیرِ (VC) در مرحله گسترش. این حوزه خیلی جا برای کار دارد. بنابراین، شاید در ظرف ۲۰ سال آینده شاهد آن باشیم که تمام واحدهای حد فاصل این دو دانشگاه به آن دانشگاه‌ها فروخته شود و دو پردیس دانشگاهی به یکدیگر وصل شوند و جای مغازه‌های گذشته را مراکز رشد و مراکز فعالیت تجاریِ در ارتباط با فعالیت تحقیقات دانشگاه‌ها بگیرد.

ظاهراً آنچه در مورد مشکلات حال و آیندۀ مراکز خرید و مال­های ایران میگویید، در دنیا هم سابقه دارد؟

بله. اما به دلایل متفاوت. در امریکا عمدۀ این مراکز و مال­ها با دلایل اقتصادی روشن و باحساب شکل گرفت، دخل وخرج کرد، و حالا گرفتار معاملات الکترونیک و اینترنت شده​اند، و در فکر بستن عاقلانه و اقتصادی این واحدها هستند. در ترکیه و مالزی هم ساخت ظرفیت­های تجاری مازاد تا حدی به­وقوع پیوسته، اما هیچ جا مثل ایران (و بویژه تهران) این ساخت­وسازها بی​حساب و از دید اقتصاد کلان غیرمنطقی نبوده است. در چین هم به دلایل دیگری ساخت­وسازهای بی​حسابِ زیادی شده ​است.

اصطلاح مال مرده یا مال ارواح به مراکز خرید بزرگی اطلاق می​​شود که حیات ندارند، نرخ بالای واحدهای خالی دارند، سطح رفت­وآمد مشتریان آن​ها نازل است، و روند تخریب موقعیت اقتصادی (رونق) آنها ادامه دارد. خیلی از این مال​ها فروشگاه​های اصلی یا لنگرگاهی (anchor store) خود را از دست داده​اند. این فروشگاه­های اصلی که معمولاً در ورودی یا خروجی مال​ها مستقر بودند، جاذب مردم به این مجموعه​ها بوده​اند، مثل سوپر مارکت​​های بزرگ که حالا دیگر روی اینترنت اجناس خود را می​فروشند. البته تضعیف اقتصادی مناطق نیز باعث تبدیل مالی به مال ارواح در بعضی مناطق امریکا شده​ است. دلیل دیگر تبدیل سوپر مارکت​های منفرد به سوپرهای زنجیره­ای هستند که ترجیح می​دهند خود در زمین وسیعی جدای از مال​ها و مراکز خرید، شعبه​های خود را مستقر کنند. در این فرایند مارک​ها و علائم تجاری محلی از بین رفته​اند و جای خود را به مارک​های ملی و بین​المللی داده​اند. اگر به داستان مال​های مردۀ امریکا علاقه​مندید، به سایت deadmalls.com  مراجعه کنید و شرح هر کدام را به­تفصیل بخوانید. پیش​بینی می​شود بین ۲۰ تا ۲۵  درصد از مال​های امریکا بزودی تعطیل شوند. همین درصد و شاید  بیش​تر از آن مرکز خرید از ۰۰۰,۱۱۰ مرکز خرید امریکا  نیز باید تعطیل  شود. وقتی در ۲۰۱۶ مرکز خرید قدیمی گالریا در استانبول تخریب شد تا به جای آن هتل و واحدهای مسکونی و اداری ساخته شود، روشن شد که ترکیه و بویژه استانبول نیز با مازاد عرضۀ فضاهای تجاری روبروست. تخصصی ندارم که بگویم آیا درست بود در قرن بیستم بازار بزرگ استانبول که به ۶۰ خیابان وصل می​شود و هنوز روزانه ۰۰۰,۴۰۰ نفر بازدید​کننده دارد، جای خود را به مال​ها جدید بدهد یا نه، اما آمار ترافیک رفت­وآمد​کنندگان بیانگر آن است که شهرداری استانبول نیز همچون شهرداری تهران برای کسب درآمد بیش​تر، باعث شد سرمایه​گذاری​هایی در مجموعه​های تجاری بشود که به مراتب فراتر از نیازهای جمعیت ۱۵ میلیونی آن شهر و۱۴ میلیون گردشگر خارجی آن می­​رود، تا آن​جا که مفهوم مرکز خرید مرده در آن کشور نیز رایج شده است. از سال ۲۰۱۶ در مالزی نیز صدای رسانه​ها در مورد مراکز خرید مازاد در مالزی و بویژه کوالالامپور بلند است. پیش​بینی آن است که ظرف ۳ سال آینده حداقل ۲۰ درصد از این مراکز باید تعطیل شود.

دفاع مالهای بزرگ مرده برای ادامۀ حیات در آن کشورها چه بوده است؟

مالکان مراکز خرید بزرگِ در حال تبدیل­شدن به مراکز ارواح به روش​های گوناگون تلاش کرده​اند وضعیت خود را تغییر دهند. بعضی کوشیده​اند با تغییر دکور، طرح داخلی، و معماری و ایجاد وید (void) مراکز تجاری خود را ارتقا دهند. اما بیش​تر آن​ها کاربری را تغییر داده​اند و به فضاهای اداری، ورزشی یا آموزشی تبدیل شده​اند. این نوع بازسازی­ها در بسیاری موارد موفق بوده. بعضی از این فضاها به فعالیت​های دانش­بنیان اختصاص یافته​ است. بعضی به هتل تبدیل شده​اند و قلیلی به خوابگاه​های دانشجویی. البته در موارد اخیر به­ناچار بخش​هایی از ساختمانِ مال تخریب می​شود، نوعی نوسازی ساختمان­ها اجتناب​ناپذیر است و هزینه​هایی به مالکان تحمیل می​شود. غیر از این، مالکان از اجاره­های کمی هم که می​گرفتند، محروم می​شوند. فضای مرکز خرید غالباً به فضایی با کاربری​های متنوع بدل می​شود. در امریکا، مواردی هم هست که این مجموعه​ها به شهرداری​ها و خیریه​ها فروخته شده تا محلی برای بی​خانمان​ها و مسکن اجتماعی باشد. در امریکا، تبدیل این مجموعه​ها به فضاهایی مبتنی بر تم​ پارک هم تجربه شده. بنابراین تغییرات از بازسازی​ها و بازآفرینی​های ساده شروع و تا بازسازی​ کامل مرکز خرید که به معنای تغییر کاربری زمین است، ادامه یافته است.

درج دیدگاه

نظر خود را وارد کنید
اسم خود را اینجا وارد کنید