ماهنامه “حق ملت” در چهارمین شماره‌ی خود (مهر و آبان)، مقاله‌ای از حسین عبده تبریزی با عنوان “دولت مسکن‌ساز” به چاپ رسانده است.
در این شماره که با عنوان «خانه‌ی خوب کجاست» انتشار یافته ابعاد مختلف موضوع مسکن مناسب به‌ویژه به عنوان حق بشری در ابعاد مختلف اقتصادی، اجتماعی، حقوقی، سیاست‌گذاری، تاریخ، روانشناسی، ادبیات و … مورد بررسی قرار گرفته است.
از دیگر نویسندگان این شماره می‌توان به خانم‌ها و آقایان: عبدالمجید معادیخواه، حسن شماعی‌زاده، سعید خاقانی، صدیقه وسمقی، کیهان خانجانی، فرهنگ فقیه لاریجانی، امیر شفیعی، آمنه دهشیری اشاره کرد.
متن مقاله‌ی دکتر عبده را با عنوان “وظایف دولت در تأمین مسکن مناسب شهروندان” را اینجا می‌توانید بیابید.
وظایف دولت در تأمین مسکن مناسب شهروندان
حسین عبده‌تبریزی
مسئله مسکن و حق شهروندان برای داشتن مسکن مناسب موضوعی است که در قانون اساسی کشور ما به مانند بسیاری از متون قانونی کشورهای مختلف مورد اشاره قرار گرفته است. مسئله کلیدی در مقوله در دسترس بودن مسکن برای شهروندان قیمت مسکن است. بدیهی است قیمت مسکن نباید از از طریق جریان سفته‌بازی به قدری بالا رود که مالکیت مسکن از دسترس عامه مردم دور باشد. برای تحقق این مهم، دولت می‌تواند با تمسک به ابزارهایی که در اختیار دارد مثل مالیات بر زمین، از پایین ماندن قیمت مسکن دفاع کند. قیمت مسکن به موضوع شهرسازی نیز وابسته است. زمانی که امکانات و دسترسی‌های فراوان در شهری مجتمع می‌شود، سوداگری نیز سهل‌تر خواهد شد و قیمت مسکن بالا خواهد رفت. از این رو قیمت مسکن تا حد زیادی به نحوه توزیع جمعیت در جغرافیا نیز مربوط است. این‌طور نیست که موضوع مسکن صرفاً با کنترل قیمت آن حل شود. عرضه معقول باید در سراسر کشور صورت گیرد. منظور از عرضه معقول مسکن، شهرسازی مناسب است؛ یعنی هزینه‌ها و امکانات عمومی به طور گسترده‌ای در سراسر جغرافیای ایران به‌گونه‌ای توزیع شود که قیمت زمین نتواند به سادگی بالا رود. به طور مثال می‌دانیم که امروز قیمت زمین در شهر تهران به شکل وحشتناکی بالا است. یکی از دلایل این است که حجم وسیعی از امکانات در شهر تهران جمع شده است. هزینه‌های عمومی بسیاری از محل درآمد نفت در تهران صرف شده است. اگر این هزینه‌ها به جای تمرکز در تهران، در سطح گسترده‌تری در جغرافیای ایران هزینه شده‌بود، اصولا قیمت‌ها در تهران، امکان این مقدار رشد را نداشت.
اما با‌اهمیت‌تر از مسئله قیمت در موضوع مسکن، در دسترس بودن منابع است. مسکن، بزرگ‌ترین دارایی سرمایه‌ای خانوار ایرانی است. از دید اقتصاد کلان نیز بزرگ‌ترین دارایی مصرفی خانوارها است. مسکن از دید خانوارها، دارایی سرمایه‌ای است و از دید اقتصاد، کالای بادوام مصرفی است. در میان خانواده‌های معمولی، یک بار اتفاق می‌افتد که بتوانند چنین خرید بزرگی را انجام داده و مسکن بخرند. پرسش اینجاست که هر خانواده معمولی از چه منبعی باید این خرید بزرگ را انجام دهد؟ مسکن از جمله مواردی است که خانوارها نمی‌توانند از محل پس‌اندازهای گذشته‌شان آن را خریداری کنند. اگر بخواهند از محل پس‌انداز گذشته خود مسکن خریداری کنند، باید در ۵۰-۶۰ سالگی اقدام به خرید مسکن کنند. طبعاً کمتر زوج جوانی قادر است از محل پس‌انداز گذشته خود مسکن خریداری کند. باید برای تهیه مسکن وام دریافت شود. این اصلی پذیرفته‌شده در دنیا است و عموم مردم در دنیا از طریق دریافت وام‌هایی با بازپرداخت طولانی مثلا سی‌ساله صاحب مسکن می‌شوند. به این ترتیب وقتی از تلاش دولت برای فراهم آوردن زمینه دسترسی شهروندان به مسکن حرف می‌زنیم، باید بررسی کنیم که دولت‌ها در حوزه امکانات خرید مسکن از جمله اعطای وام‌های بلندمدت چه سیاست‌هایی داشته‌اند. وام‌های بلندمدت مسکن، وام‌های رهنی نام دارند و بازار این وام‌ها، بازار رهن نامیده می‌شود. مهم است دولت‌ها در کنار تلاشی که برای پایین ماندن قیمت مسکن انجام می‌دهند، نگذارند بازار مسکن دچار سفته‌بازی شود. متاسفانه این اتفاق در پنج دهه گذشته رخ داده و بازار مسکن را متأثر ساخته است. از سوی دیگر فقدان یک نظام مالیاتی معقول بر عایدات سرمایه‌ای حاصل از مسکن و زمین، به آشفتگی این بازار دامن زده است. دولت‌ها علاوه بر اینکه باید در این دو حوزه مداخله کنند، مسئولیت دارند بازار رهن را نیز گسترش بخشند. بازار وام‌های بلندمدت برای خرید مسکن با شرایط مناسب، از حوزه‌هایی است که دولت‌ها در آن مسئولیت دارند. متاسفانه این بازار در ایران، به رغم همه تلاش‌هایی که از دهه ۷۰ تا امروز انجام شده، هنوز به قدر کافی توسعه پیدا نکرده است. در حال حاضر اعطای وام‌های رهنی بلندمدت، محدود به بانک مسکن شده که به میزان کافی برای رفع نیاز شهروندان نیست. شهروندان باید در صف دریافت وام‌های رهنی منتظر بمانند و به‌خصوص زوج‌های جوان از دریافت وام مناسب درمی‌مانند. در حالی که امروزه در دنیا اعطای چنین وام‌هایی بسیار عادی است. در دنیای پیشرفته با نرخ‌های زیر یک درصد و به‌طور گسترده وام مسکن اعطا می‌شود. مردم خانه می‌خرند و از محل درآمدهای آینده خود اقساط آن را پرداخت می‌کنند.
خرید مسکن در ایران از جهت دیگر نیز حائز اهمیت است. مسکن در ایران به مانند سپر تورمی عمل می‌کند. زمانی که سرپناه و پس‌اندازی دارید، در مقابل تورم نیز مقاومت‌هایی دارید و می‌توانید جلوی تورم بایستید. این امر بسیار مهمی است. ممکن است در سایر نقاط دنیا تفاوت چندانی نباشد میان شهروندی که اجاره یک خانه را پرداخت می‌کند با شهروندی که به مدت چهل سال برای اقامت در این خانه قسط وام رهنی می‌پردازد؛ اما در ایران به دلیل موج تورم، تفاوت میان یک شهروند خانه‌دار و مستأجر شکافی عمیق است. پس به همین دلیل دولت می‌بایست بازار وام‌های رهن را توسعه دهد تا مردم مسکن بخرند و سپر تورمی معقولی داشته باشند. روشن است که دولت باید در این زمینه، کارهای جدی انجام دهد. به همین دلیل سال‌ها است که از مقولاتی چون بازار اولیه و ثانویه رهن و شیوه‌های مختلف خرید وام‌های مسکن سخن گفته‌ایم و از آن دفاع کرده‌ایم. بنابراین شکی نیست که وظیفه دولت این است که طوری روابط مالی را در کشور سامان دهد که وام‌های ۲۵ساله یا سی‌ساله برای خانه‌دارشدن در اختیار شهروندان قرار گیرد؛ دولت‌ها باید زمینه‌سازی لازم را برای اعطای چنین وام‌هایی انجام دهند. در واقع توسعه بازار رهن یک وظیفه مهم دولت برای محقق ساختن امکان تهیه مسکن مناسب برای شهروندان است. تا زمانی که دولت نتواند نرخ تورم را در سطح نازل نگاه دارد، بازار رهن پا نمی‌گیرد.
دولت به‌جز این وظایف عام که جهت تأمین مسکن همه شهروندان باید انجام دهد، وظیفه خاصی نیز باید عهده‌دار شود. این وظیفه خاص ذیل عنوان مسکن اجتماعی تعریف شده است. منظور از مسکن اجتماعی، تهیه مسکن برای کسانی است که نه می‌توانند قسط بدهند و نه می‌توانند تمام اجاره خود را پرداخت کنند. در دنیا معمول است که دولت یا شهرداری‌ها برای این قشر خاص، مسکنی را آماده می‌کنند و با اجاره‌‌ای کمتر از قیمت بازار و گاهی به اندازه نصف قیمت بازار، بسته به توان خانوار، از این قشر حمایت می‌کنند. دولت این مسکن را برای دوره کوتاهی در اختیار این خانوارها قرار می‌دهد و در عین حال اقداماتی را انجام می‌دهد که در مدت معین این خانوار توانمند شده و بتوانند از عهده هزینه مسکن خویش برآید. مسکن اجتماعی در گذشته به طور متمرکز تولید می‌شده است، ولی الان متمرکز تولید نمی‌شود. سعی بر آن است افرادی را که ساکن در مسکن اجتماعی هستند پراکنده کنند تا توانمندسازی به شکل بهتری صورت گیرد. از این نظر، شکل اجرای مسکن اجتماعی نسبت به گذشته فرق کرده است. معمولا دولت چند واحد را در یک مسکن متوسط یا پایین‌تر از متوسط، در اختیار می‌گیرد یا اجاره می‌کند. اجاره افراد را پرداخت می‌کند تا آنها توانمند شوند و خودشان بتوانند مسکن خود را اجاره کنند یا بخرند. دولت در ایران نیز موظف به اجرای این سیاست برای قشر خاص هدف است، اما متاسفانه اجرای سیاست مسکن اجتماعی در کشور ما با هزینه‌های بالایی همراه است. چون درصد قابل‌ملاحظه‌ای از مردم در حول و حوش خط فقر هستند، اگر اعلام شود که دولت می‌خواهد در چارچوب سیاست مسکن اجتماعی به مردم کمک کند، شاید حدود نیمی از جمعیت ایران صف ببندند و متاسفانه از این نظر نیز در تله جدیدی گرفتار آمده‌ایم که اجرای سیاست مسکن اجتماعی را بسیار دشوار کرده است.
به‌رغم این بایدها که دولت موظف است در دستور کار خود قرار دهد، توجه به وضعیت امروز اقتصاد کشور نیز ضروری است. با توجه به حجم بالای تخریب بودجه خانوار که از سال ۱۳۸۶ تا امروز رخ داده است، خانوارها به هیچ‌وجه قدرت پرداخت اقساط وام‌های رهنی را ندارند. متاسفانه امروز در شرایط بن‌بست‌گونه‌ای گرفتار آمده‌ایم که حتی اگر دولت بتواند وام مسکن مناسبی در اختیار خانوارها قرار دهد، مردم به دشواری خواهند توانست صاحب خانه شوند. وام صدمیلیونی خرید مسکن در مقایسه با قیمت بالای یک‌میلیاردتومانی یک واحد آپارتمان هفتاد متری در تهران، مشکلی از شهروندان حل نخواهد کرد. بنابراین اولا دولت و بانک مرکزی باید بتوانند بازار رهن را آماده کنند و ثانیا برای اینکه مردم بتوانند اقساط را پرداخت کنند، باید نرخ بهره به سطح قابل‌قبولی کاهش یابد. واضح است که این تحولات در مدت زمان کوتاه رخ نخواهد داد و باید اذعان کرد که خرید مسکن امروزه در یک تله بحرانی گرفتار آمده است. خرید مسکن برای بیش از نود درصد از افراد فاقد مسکن تقریبا غیرممکن شده است. بنابراین یک رکود وسیع بازار مسکن را فرا گرفته و حجم معاملات انجام‌شده ناچیز است.
به‌رغم این مشکلات در مقام حل مشکل مسکن چه باید کرد؟ پاسخ به این سوال در وضعیت فعلی که در بالا توصیف شد دشوار است، اما به هر حال دولت‌ها در همه کشورها برای خرید مسکن به شهروندان تسهیلاتی را ارائه می‌دهند. به طور مثال در کشور آلمان، در زمانی که نرخ بهره بانکی در این کشور ۴-۵ درصد بود، دولت به کسانی که خانه‌اولی بودند، ۳۵ هزار یورو کمک می‌کرد تا بتوانند اولین خانه خود را بخرند. البته زمانی که نرخ سود بانکی به یک یا دو درصد رسید، آن کمک قطع شد. همین حالا دولت انگلیس هم به خانه‌اولی‌ها کمک می‌کند. دولت انگلیس با کسانی که نمی‌توانند ۱۰ یا ۲۰ درصد اولیه برای خرید خانه را تهیه کنند، شریک می‌شود و خانه را مشترک می‌خرند. این شهروندان حق دارند که در مراحل بعدی سهم دولت از خانه‌شان را بخرند. امروزه به دلیل نزدیک به صفر بودن نرخ بهره در اروپا، خانه‌دار شدن بسیار ساده و فراگیر شده است. ما نیز باید بتوانیم این مشکل را در ایران حل کنیم. همین امروز برای این که بانک مسکن بتواند وام‌هایی با بهره ده درصد به شهروندان بدهد، طوری که اقساط در تحمل مردم باشد، بانک مرکزی خط اعتباری ۴ درصد به بانک مسکن داده است. بانک مسکن با هزینه‌های خود، این وام را با نرخ ۸ درصد به مردم می‌دهد تا پرداخت قسط آن برای مردم قابل تحمل باشد. مردم خودشان با نرخ ۲۰ درصد نزد بانک‌ها پس‌انداز می‌کنند. واضح است در چنین شرایطی بانک نمی‌تواند با نرخ ۲۰ درصد سپرده بگیرد، ولی با نرخ ۸ درصد وام بدهد. روشن است که دولت در این حوزه به بانک مسکن باید کمک کند و کرده است. اما معتقدم حجم وام بسیار کم است. امکانات بانک مسکن هم بسیار محدود است. همین حالا برای وام‌های ۸ درصدی که رقم‌شان خیلی هم کوچک است، صف‌های بلندی وجود دارد. بنابراین دولت هیچ راهی ندارد جز اینکه در جهت توسعه بازار رهن و پایین آوردن نرخ بهره بانکی تلاش قابل‌ملاحظه انجام دهد.
